Как регистрировать договор аренды после автоматической пролонгации? Это нужно делать?

Между АО (арендодатель) и ООО (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения сроком действия два года и зарегистрирован. В договоре аренды имеется положение об автоматической пролонгации его действия на следующие два года каждый раз при отсутствии уведомления одной из сторон договора о прекращении его действия не менее, чем за один календарный месяц до даты прекращения его действия.

Нужно ли регистрировать договор каждый раз при пролонгации его действия?

В соответствии с п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту – ГК РФ) договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Нормы ГК РФ о договоре аренды здания или сооружения применяются к договорам аренды нежилого помещения (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 01.06.2000 №53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»).

Нормы ГК РФ и других нормативных правовых актов не регулируют вопрос о необходимости государственной регистрации договора аренды нежилого помещения при каждом разе его автоматической пролонгации.

Когда говорится о государственной регистрации при автоматической пролонгации действия договора аренды нежилого помещения, заключенного на срок менее одного года, на тот же срок, то судебная практика квалифицирует каждый раз пролонгации как заключение нового договора аренды (см., например, п. 10 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», приведенного в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 №59).

Если данное толкование применить по аналогии, то каждую пролонгацию действия договора на два года следует квалифицировать как заключение нового договора аренды, подлежащего государственной регистрации.

 

Автор: А.А. Рудаков - юрисконсульт компании М-СТАЙЛ.