Как не платить налог при продаже квартиры по ДДУ или ЖСК?

Если вы собираетесь продавать квартиру, которую вы покупали ранее по ДДУ или ЖСК, то обязательно прочитайте эту статью, чтобы узнать, в каком случае вам можно не платить налог с дохода от ее продажи.

Когда налог нужно платить по закону?

Вы обязаны заплатить подоходный налог с продажи квартиры, т.к. деньги, полученные от покупателя, являются вашим доходом. Хотите вы или нет, но 13% придется отдать.

Напомним, что если вы были собственником квартиры дольше предельного минимального срока владения, то при продаже такого жилья, вы освобождаетесь от уплаты налога.

Предельный срок разный. В основном это 5 лет, но в некоторых случаях он равен 3 годам. К покупке квартиры по ДДУ или ЖСК имеют отношения следующие ситуации:

Если у вас одна из них, то срок владения для продажи без налога будет равен 3 годам.

Какие правила действуют для квартир, купленных по ДДУ и ЖСК?

Для квартир, приобретенных по ДДУ и ЖСК, и продаваемых (или проданных) с 2019 года действуют отдельные правила расчета минимального срока владения — он рассчитывается с момента внесения всей стоимости жилья по договору. По старым правилам срок владения считался с даты оформления собственности на приобретенное жилье.

На практике это означает, что если вы купили квартиру по ДДУ или ЖСК, и сейчас хотите ее продать без уплаты налога, вы должны рассчитывать срок владения с даты полной оплаты по договору. А дата получения выписки из ЕГРН (оформления в собственность) уже не важна.

Обратите внимание, что если налог при продаже вы уже заплатили, хотя по новым правилам вы могли этого не делать, то вы имеете право подать уточненную 3-НДФЛ и вернуть уплаченный налог.

Как уменьшить налог, если его все равно нужно платить?

Если вы налоговый резидент, то есть проживаете в РФ более 183 дней в году, то вы можете воспользоваться налоговым вычетом в фиксированном размере и уменьшить доход при продаже на расходы при покупке. 

Рассмотрим чуть подробнее.

  1. Налоговый вычет в размере 1 млн руб уменьшает налоговую базу (ваш доход от продажи) и позволяет заплатить меньше налога, т.к. 13% вы должны будете заплатить с разницы между суммой продажи и вычетом.

  1. Если вы можете подтвердить документами сумму покупки квартиры, то при ее продаже, вы имеете право уменьшить доход от продажи на расходы от покупки, а налог рассчитать с разницы. 

Какой способ выгоднее — выбирать вам. Но воспользоваться вы можете только одним из них.

При этом если после расчета налогового вычета, вы увидите, что налог с продажи вам платить не нужно (сумма вычета или расхода при покупке превышают доход от продажи), то вам все равно нужно будет заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ и направить ее в ИФНс по месту своей прописки не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры (получения дохода).