Источник: Налогия

Если вы собираетесь продавать квартиру, которую вы покупали ранее по ДДУ или ЖСК, то обязательно прочитайте эту статью, чтобы узнать, в каком случае вам можно не платить налог с дохода от ее продажи.

Когда налог нужно платить по закону?

Вы обязаны заплатить подоходный налог с продажи квартиры, т.к. деньги, полученные от покупателя, являются вашим доходом. Хотите вы или нет, но 13% придется отдать.

Напомним, что если вы были собственником квартиры дольше предельного минимального срока владения, то при продаже такого жилья, вы освобождаетесь от уплаты налога.

Предельный срок разный. В основном это 5 лет, но в некоторых случаях он равен 3 годам. К покупке квартиры по ДДУ или ЖСК имеют отношения следующие ситуации:

  • если квартиру вы купили до 2016 года

  • если сейчас вы продаете свою квартиру как единственное жилье. Или если вы уже купили второе жилье и теперь продаете первое, но между сделками прошло не более 3 месяцев.  

Если у вас одна из них, то срок владения для продажи без налога будет равен 3 годам.

Какие правила действуют для квартир, купленных по ДДУ и ЖСК?

Для квартир, приобретенных по ДДУ и ЖСК, и продаваемых (или проданных) с 2019 года действуют отдельные правила расчета минимального срока владения — он рассчитывается с момента внесения всей стоимости жилья по договору. По старым правилам срок владения считался с даты оформления собственности на приобретенное жилье.

На практике это означает, что если вы купили квартиру по ДДУ или ЖСК, и сейчас хотите ее продать без уплаты налога, вы должны рассчитывать срок владения с даты полной оплаты по договору. А дата получения выписки из ЕГРН (оформления в собственность) уже не важна.

Обратите внимание, что если налог при продаже вы уже заплатили, хотя по новым правилам вы могли этого не делать, то вы имеете право подать уточненную 3-НДФЛ и вернуть уплаченный налог.

Как уменьшить налог, если его все равно нужно платить?

Если вы налоговый резидент, то есть проживаете в РФ более 183 дней в году, то вы можете воспользоваться налоговым вычетом в фиксированном размере и уменьшить доход при продаже на расходы при покупке. 

Рассмотрим чуть подробнее.

  1. Налоговый вычет в размере 1 млн руб уменьшает налоговую базу (ваш доход от продажи) и позволяет заплатить меньше налога, т.к. 13% вы должны будете заплатить с разницы между суммой продажи и вычетом.

  1. Если вы можете подтвердить документами сумму покупки квартиры, то при ее продаже, вы имеете право уменьшить доход от продажи на расходы от покупки, а налог рассчитать с разницы. 

Какой способ выгоднее — выбирать вам. Но воспользоваться вы можете только одним из них.

При этом если после расчета налогового вычета, вы увидите, что налог с продажи вам платить не нужно (сумма вычета или расхода при покупке превышают доход от продажи), то вам все равно нужно будет заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ и направить ее в ИФНс по месту своей прописки не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры (получения дохода).