Павел Розенфельд, Заместитель генерального директора НКГ «2К Аудит – Деловые консультации»

Жилищные сертификаты – это цивилизованный и прозрачный инструмент попадания денег в строительную отрасль, в частности, в отрасль муниципального жилищного строительства. Сейчас строители не кредитуются, нового жилья не строится, очень много недостроя, на консервацию которого приходится тратить огромные деньги.

К сожалению, сегодня жилищный сертификат как инвестиционно привлекательный инструмент не работает. Соответственно, он может получить только единственную поддержку, если государство, делая социальное жилье, будет размещать заказы строительным компаниям, которые под госзаказ будут делать эмиссию ценных бумаг, а государство будет ее выкупать. В чем преимущество жилищного сертификата? Это инструмент для инвесторов, но в более правовом и легальном поле, это и инструмент для привлечения денег в отрасль, а также, это инструмент регулирования стоимости. Потому что появляется четкая обоснованная цена квадратного метра. Прежде чем эмитировать сертификаты, строительная компания должна сначала понять себестоимость конкретного проекта, получить бизнес-план, в бизнес-плане сделать финансовую модель, и на основе этой модели объяснить, доказать номинальную стоимость бумаги и фактически квадратного метра. И только после этого эмитент может разместить жилищные сертификаты. Таким образом, компания получает возможность начинать работать уже по расчетной цене себестоимости. В этом-то и плюс, что цена этой бумаги рассчитывается фундаментально, не рыночно, а именно фундаментально.

Еще один плюс жилищного сертификата – участие регуляторов. ФСФР соблюдает все требования при проспекте эмиссии, а банк выступает поручителем при выпуске жилищных сертификатов. В банке открывается реестр, по реестру происходит изменение движения – куда эти облигации ушли, как они меняются. Возникает несколько контролирующих органов и регуляторов, которые, во-первых, позволяют более оптимально эту бумагу выпустить – не выше рынка, не ниже рынка, а в определенном ценовом диапазоне. А дальше уже спрос на вторичном рынке будет порождать либо удорожание бумаг, либо их удешевление. В зависимости от изменения стоимости дома, собственник может точно так же их продать тем, кто хочет купить у государства квартиры. Во-вторых, участие регуляторов позволит привлечь в строительную отрасль сильные финансовые кадры, которые отсутствуют на сегодняшний момент. Это специальные инвестиционные компании, которые занимались андеррайтингом и размещением чужих долгов, которые профессионально готовят проспекты эмиссий, правильно обосновывают стоимость акций, облигаций и так далее. Которые правильно работают с инвесторами и обладают этим пулом инвесторов и реально понимают ожидания рынка и инвесторов, что они хотят. Поэтому это как раз было бы совмещение полезных двух больших величин – отраслевой специфики (экономики отрасли) и финансовых знаний.

В процессе обращения у жилищных сертификатов появится вторичный оборот, вторичный рынок, на котором в зависимости от застройщика, от места, от проекта и от качества параметров жилья, бумага может стоить выше или ниже другой такой же бумаги. Все сертификаты на виду, и этот рынок получается очень прозрачным, потому что работают общепринятые инструменты. В этом преимущество сертификатов перед договором долевого участия, где прямой диктат застройщика - хочешь, покупай за 3000 долларов или 10000 долларов, хочешь, не покупай.

Уверен, что на рынке жилищных сертификатов такого скачкообразного и несанкционированного роста цены не будет. Все равно будет четкая отсечка. Ну не будет инвестор выкупать в такой цене большой пул. Будут частные лица, которые не будут так активно влиять на рынок. Ведь сейчас квартира уже не является инвестиционным инструментом из-за срока реализации квартир. Сколько составляет экспозиция квартиры до продажи? Полгода минимум она стоит на рынке, а потом продается. Что касается бумаги, то проблем нет, есть котировки, инвестор может прийти, и компания либо любой другой, кто работает с этими бумагами, обязаны будет у него выкупить сертификат. У сертификатов появится рынок, и срок их реализации не будет отличаться от прописанного в проспекте эмиссии. Инвестор всегда сможет ее продать. У нее совсем другая ликвидность.