Учет финансовых обязательств и организационно-технического состояния предприятия при определении его рыночной стоимости и цены прекращения торга

В этой статье речь пойдет об определении обоснованной оценки минимально возможной (допустимой) величины рыночной стоимости и равной ей в таком случае цены прекращения процесса продажи предприятия с учетом его финансовых обязательств и организационно-технического состояния. Эта работа обычно выполняется владельцем предприятия, его представителями или же наемным профессиональным оценщиком при установлении рыночной стоимости этого бизнес-объекта.

Такую оценку в учебной и научной литературе, а также в периодических изданиях и прессе обычно называют ценой отсечения (ценой прекращения или приостановления соответствующего рыночного торга) со стороны продавца. По цене, которая ниже цены отсечения, сделка купли-продажи предприятия не заключается. Она откладывается до тех пор, пока на горизонте не появится приобретатель, готовый заплатить за продаваемое предприятие денежную сумму, превышающую установленную цену отсечения.

Таким образом, цена отсечения, устанавливаемая владельцем предприятия, представляет собой нижнюю границу возможной компромиссной, договорной цены его продажи. На верхнюю границу рыночной цены предприятия его владелец, как бы он не хотел, влияния не оказывает, и поэтому науку она практически не интересует.

Цену отсечения со стороны покупателя, то-есть верхнее значение этой цены, устанавливает сам покупатель, в зависимости от своих финансовых возможностей, текущей рыночной конъюнктуры, личных мотивов и предпочтений, перспектив дальнейшего экономического развития либо последующей выгодной перепродажи предприятия и т.д. Основная цель его торговой позиции: сделать все, что только можно, чтобы в процессе рыночного торга ни при каких обстоятельствах не превысить эту цену и постараться добиться ее максимально возможного понижения вплоть до предела уступчивости продавца или другими словами - до установленной им цены отсечения.

Следует подчеркнуть, что все приведенные выше рассуждения и определения относятся только к продаваемому действующему предприятию, приобретатель которого не планирует переспециализацию (перепрофилирование) производства продукции либо слом (снос) этого предприятия для освобождения его земельного участка, например, с целью построить на нем супер-маркет, казино, бильярдный клуб, кинотеатр либо организовать продовольственный и/или вещевой рынок и т.п. В подобных случаях цену отсечения определяют по другим критериям, которые в данной статье не рассматриваются.

Для учета финансовых обязательств и организационно-технического состояния предприятия используют соответствующим образом уточненную элементарную развернутую формулу для определения его рыночной стоимости, приведенную в публикации [ 1 ].

В рассматриваемом случае эта формула имеет вид:

Црпм = Спом х Ктсц = Спом (при Ктсц = 1,0)

Спом = Црпм = {mncрlcвФсвКвсв(1 - Крсв)КэсвДн-чКбп(1 + u/v - u)Мбп[1 - (Иф+Им+ + Иэ)]Курдк - [(Зкр - Здт) + Звсрм]} + РзуКпрМзнКкз,

где Спом и Црпм - соответственно минимально возможные рыночная стоимость и рыночная цена (цена отсечения торга) предприятия, тыс.д.е.;

m - число наименований структурных рабочих мест (СРМ) предприятия для выполнения основных работ производственной деятельности, ед.;

ncр - среднее число СРМ предприятия одного и того же наименования, ед.;

lcв - средневзвешенное рациональное число персональных рабочих мест (ПРМ) или другими словами - основных производственных рабочих на одном СРМ предприятия, ед. или чел.;

Фсв - средневзвешенный нормативный годовой фонд рабочего времени одного СРМ предприятия, ч.;

Квсв - средневзвешенное нормативное значение коэффициента эффективности использования рабочего времени СРМ предприятия;

Крсв - средневзвешенное нормативное значение коэффициента резервирования производственных возможностей (производственной мощности) СРМ предприятия;

Кэсв - средневзвешенное нормативное значение коэффициента масштаба производства и уровня достижений научно-технического и социально-экономического прогресса на предприятии;

Дн-ч - доходопроизводительность предприятия в расчете на один нормо-час его работы (стоимость одного нормо-часа), д.е.;

Кбп - нормативная доля балансовой прибыли в рыночной стоимости одного нормо-часа работы предприятия, доли ед.;

v - текущая безрисковая ставка дохода на вложенный капитал, доли ед.;

u - индекс годового темпа инфляции денежных средств в стране на момент продажи предприятия, доли ед.;

Мбпн - мультипликатор (капитализатор или же коэффициент капитализации) нормативной балансовой прибыли предприятия;

Курдк - коэффициент уточнения расчетной доходности (прибыльности) капитальных вложений в предприятие с учетом факторов, не поддающихся точному количественному определению;

Иф, Им и Иэ - соответственно фактические относительные показатели физического, морального(функционального) и экономического износа предприятия, доли ед.;

Зкр и Здт - соответственно неурегулированные кредиторская и дебиторская задолженности предприятия (финансовые обязательства предприятия и его контрагентов и партнеров), тыс. д.е.;

Звсрм - нормативно-сметные затраты, необходимые для восстановления производственного потенциала необоснованно, преждевременно ликвидированных, разукомплектованных, законсервированных и просто не эксплуатируемых СРМ предприятия, тыс. д.е.;

Рзу - размеры(площадь) земельного участка предприятия, сотки, гектары;

Кпр - коэффициент пересчета размеров (площади) земельного участка предприятия в расчетную величину взимаемого с него земельного налога, д.е. на единицу площади этого участка за год;

Мзн - мультипликатор (капитализатор, коэффициент капитализации) земельного налога, уплачиваемого предприятием за год;

Ккз - коэффициент корректирования расчетной рыночной стоимости земельного участка предприятия, учитывающий специфические особенности, улучшения и обременения этого участка;

д.е. - денежные единицы.

Произведение mncр характеризует общее число СРМ для выполнения основных работ по производству продукции, а произведение mncрlcв - общее нормативное число основных производственных рабочих предприятия. Произведение ФсвКвсв показывает средневзвешенное нормативное эффективное время работы одного СРМ предприятия в течение года.

Физический износ предприятия (Иф) предлагается определять по соотношению:

Иф = (Ас - Зан)/Спн = (Аос + Знн)/Спн,

где Ас - осовремененная общая сумма начисленных амортизационных отчислений за весь срок службы предприятия от запуска его в эксплуатацию и до момента продажи, тыс. д.е.;

Зан - осовремененные затраты на капитальный ремонт и реновацию производственных основных фондов предприятия за весь срок его эксплуатации до момента продажи, тыс. д.е.;

Аос - осовремененный остаток амортизационных отчислений на счетах предприятия к моменту его продажи, тыс. д.е.;

Знн - осовремененный расход накопленных денежных средств амортизационных отчислений предприятия на цели, не связанные с ремонтом и обновлением производственных основных фондов предприятия за весь срок его существования до продажи, тыс. д.е. Знн - это средства амортизационных отчислений, использованные не по прямому назначению;

Спн - номинальное значение обоснованной оценки рыночной стоимости продаваемого предприятия, тыс. д.е. Определяется произведением первых двенадцати членов первого слагаемого приведенной выше формулы для установления нормативной величины Спом(Црпм).

По своей экономической сущности разность (Ас - Зан) или же сумма (Аос + Знн) представляют собой часть начисленных амортизационных отчислений, которая была или будет использована как чистая прибыль предприятия, направленная, например, на пополнение оборотных средств, на премирование персонала или другие цели. Представляется, что при определении показателя Иф более корректно такую чистую прибыль (Пчп) пересчитывать в балансовую прибыль (Пбп), умножая указанные выше разность или же сумму на коэффициент пересчета, равный отношению Пбп/Пчп. В настоящее время этот коэффициент равен 1,13.

Таким образом, можно утверждать что с помощью показателя Иф фактически учитывается та часть рыночной стоимости предприятия, которая уже возмещена (возвращена) его собственнику в процессе эксплуатации этого объекта за счет амортизационных отчислений, не использованных им по прямому назначению.

Разность 1 - Иф является коэффициентом, учитывающим физический износ продаваемого предприятия при определении его рыночной стоимости.

Исходные данные для определения показателя Иф, в частности, первичные значения элементов Ас, Аос, Зан и Знн получают из регулярной годовой бухгалтерской отчетности предприятия. Осовременивание этих данных производят по известным общепринятым методикам.

Моральный износ предприятия (Им) сущностно характеризуется двумя явлениями: внешним (практически гипотетическим) и внутрипроизводственным фактически имеющим место быть. На рынке спорадически появляется новое прогрессивное технологическое оборудование и новая организационно-технологическая оснастка, которые обеспечивают значительное повышение производительности труда при производстве продукции, т.е. снижение основного оперативного времени на выпуск единицы продукта и снижение нормативных и сверхнормативных потерь рабочего времени при эксплуатации этих новинок. Потенциальная относительная экономия рабочего времени предприятия при замене устаревшего оборудования на новое, более эффективное, позволяет охарактеризовать эту часть морального износа предприятия. Следует особо заметить, что этот вид морального износа представляет интерес для владельца непродаваемого производственного предприятия. Для приобретателя в момент покупки предприятия внешний моральный износ активной части его производственных основных фондов практического значения не имеет.

Внутрипроизводственные сверхнормативные потери основного рабочего времени предприятия обычно проявляются по мере увеличения срока его эксплуатации, по мере его старения. Со временем объективно возрастают затраты рабочего времени на техническое обслуживание, текущий и капитальный ремонт технологического оборудования и сложной оргтехоснастки, контроль размеров, допусков и посадок изготавливаемых изделий, а также на наладку и переналадку технологического оборудования.

Для определения величины показателя морального износа предприятия (Им) по причинам внутрипроизводственного характера используют отношение:

Им = Тсрсв/Фсв,

где Тсрсв - средневзвешенные сверхнормативные потери рабочего времени на одном СРМ предприятия, обусловленные устареванием, т.е. повышенной изношенностью его оборудования и оснастки, часы в год;

Фсв - средневзвешенный годовой фонд рабочего времени одного СРМ предприятия, часы в год.

В последнем случае моральный износ предприятия скорее всего выступает в качестве показателя его функционального износа.

Сверхнормативные потери основного рабочего времени могут быть связаны со старением и износом элементов не только активной, но и пассивной части производственных основных фондов предприятия (неожиданные протечки кровли, обрушения, засоры в системах водопровода и канализации, нарушения в работе систем отопления, освещения, вентиляции и т.д.). В таких случаях к функциональной части морального износа предприятия добавляется соответствующая производственно-инфраструктурная часть этого вида износа и ее также необходимо учитывать при определении показателя Им.

Сверхнормативные потери рабочего времени на СРМ для определения величины показателя Им устанавливают путем прямого хронометража процессов изготовления тех или иных видов продукции. Параллельно производят уточнение соответствующих норм выработки для основных производственных рабочих предприятия, работающих на изношенном оборудовании и в производственных помещениях, не отвечающих современным требованиям.

Разность 1 - (Иф + Им) - это коэффициент, учитывающий физический и моральный износы предприятия при определении оценки его рыночной стоимости.

Сущность и методы определения экономического износа предприятия изложены в статье [ 2 ] и в этом материале не повторяются.

Разность 1 - (Иф + Им + Иэ) представляет собой несколько укрупненный коэффициент учета влияния всех основных видов износа предприятия на его рыночную стоимость в сторону ее снижения.

Легко заметить, что показателем Иф в том виде, в каком он рассчитывается для использования в формуле определения величины Спом(Црпм), реально отражается не физический, а бухгалтерский (бумажный, условный) износ предприятия. Функцию выражения действительного физического износа предприятия в упомянутой формуле выполняет показатель Им со своими структурными составляющими, характеризующими функциональный износ активной и пассивной частей его производственных основных фондов, а также в определенной степени показатель Иэ.

Финансовые обязательства предприятия определяются разностью между неурегулированными перед его продажей кредиторской ( Зкр ) и дебиторской ( Здт ) задолженностями этого хозяйственного объекта.

Величину показателя Звсрм в первом приближении устанавливают путем составления перечня утраченного технологического оборудования и наиболее сложной оргтехоснастки СРМ предприятия, проставления после каждой позиции сметной стоимости приобретения и монтажа на прежнее место и последующего суммирования всех проставленных стоимостей. В отдельных случаях целесообразно оценивать реальную прибылепроизводительность утраченного производственного потенциала предприятия, условно приравниваемую к величине затрат Звсрм на его восстановление.

Цифровые значения большинства элементов приведенной выше формулы в виде границ их возможного разброса указаны в упомянутой ранее статье [ 1 ].

Возможные методы определения величины коэффициента Курдк и развертывание второго члена приведенной выше формулы для установления значений показателя Спом = Црпм оставлены вне рамок этой статьи. Передовые методы оценивания стоимости земельных участков урбанизированных поселений и сельской местности подробно излагаются в работах [ 3, 4, 5 ].

Для предприятия с выкупленным у государства земельным участком стоимость этого участка при последующей продаже предприятия может быть определена по осовремененной цене его выкупа у государства (Цвзо), умноженной на коэффициент (Ку-о), учитывающий улучшения или же обременения рассматриваемой земельной собственности, имевшие место с момента ее приватизации и до момента продажи, а также на коэффициент (Кук), характеризующий уровень регламентированной государством предельно возможной наценки на номинальную величину его стоимости. Если улучшений и обременений земельного участка предприятия в рассматриваемый период календарного времени не было, коэффициент Ку-о принимается равным единице. При улучшениях земельной собственности предприятия его величина превышает единицу, а в случаях обременений она становится меньше единицы.

Желательно, чтобы величина коэффициента Кук не превышала значений 1,10 - 1,15. С помощью этого коэффициента, в частности, учитывается доля нематериальных активов, связанных с правовой стороной оформления выкупа земельного участка предприятия у государства.

Таким образом получается, что стоимость земельного участка предприятия (Сзуп), устанавливаемая перед первой сменой собственника бизнеса, определяется по формуле:

Сзуп = Цвзо х Ку-о х Кук.

Осовременивание величины Цвзо производят начиная с первого года после выкупа земельного участка под предприятием и до последнего года перед его продажей с учетом индекса инфляции денежных средств за каждый год прошедшего периода календарного времени.

Нетрудно заметить, что стоимость земельного участка предприятия Сзуп не является рыночной, так как выкуп таких участков у государства производился или же производится не по рыночной, а по льготной для первой смены собственника цене, и соблюдение принципа справедливости требует, чтобы первые перепродажи этой собственности производились не по ее полной рыночной стоимости, а с учетом предоставленных государством льгот. Таким путем будет перекрыта возможность несправедливого, не заработанного собственным трудом, кровью и потом, аморального, откровенно спекулятивного, быстрого обогащения приватизатора земельного участка под предприятием при его перепродаже в данном конкретном случае за счет единовременного обналичивания льгот, предоставленных государством. В настоящее время обсуждается проект льготных цен на земельные участки производственных предприятий, в котором предлагается оценивать их 5% от кадастровой стоимости земли в целом по стране и 20% от такой стоимости в Москве и Санкт-Петербурге. Для предприятий, подлежащих слому (сносу) или же перепрофилированию, выкуп их земельных участков предусматривается производить по указанным выше нормативам плюс 80% от кадастровой стоимости этих участков. В свою очередь, бизнес просит государство утвердить вышеуказанные нормативы на уровне 1,5 - 2%, что позволит избежать полного разорения многих предприятий и без того еле-еле сводящих концы с концами.

Учет не выполненных финансовых обязательств и фактического организационно-технического состояния продаваемого предприятия при определении его рыночной стоимости и вероятной рыночной цены, в случаях когда трехчлен Зкр - Здт + Звсрм намного больше нуля, является своеобразной формой умеренного материального (ценового) наказания владельца и управленческой команды рассматриваемого хозяйственного объекта за недостаточно высокий профессиональный уровень управления результативностью и эффективностью его работы, за допущенное существенное недоиспользование его производственного, производительного и коммерческого потенциала, что в первую очередь сказывалось и сказывается на величине получаемого дохода и прибыли и, как следствие, не может не отражаться на оценке текущей рыночной стоимости и возможной цены продажи этого предприятия.

Есть все основания полагать, что чем большим объемом объективной, правдивой информации об организационно-техническом, технологическом, финансово-экономическом, социальном и экологическом состоянии продаваемого предприятия, а также о рынках сбыта его продукции будет располагать профессиональный оценщик его рыночной стоимости, тем корректней, точнее будет установленная наиболее вероятная рыночная цена продажи этого предприятия и цена отсечения, прекращения процедуры рыночного торга при его продаже по решению продавца.

Литература

1. 1. Ревуцкий Л.Д. Элементарные формулы для определения рыночной стоимости и рыночной цены предприятий и других бизнес-объектов //Вопросы оценки, 2004. № 2. С. 40 - 44.

2. Ревуцкий Л.Д. Сущность экономического износа предприятия и упрощенные методы его оценки //Вопросы оценки, 2003. № 4. С. 28 - 31.

3. Прорвич В.А. и др. Оценка земель урбанизированных поселений. М.: Экономика, 2004. 776 с.

4. Прорвич В.А. и др. Атлас оценки земель Подольска. М.: Экономика, 2004. 544 с.

5. Носов С.И. Оценка земельных ресурсов для рентного регулирования землепользования. ИД «Русская оценка», 2004. 302 с.

Аннотация

В статье предлагается учитывать неурегулированные финансовые обязательства и фактическое организационно-техническое состояние предприятия на момент его продажи другому собственнику при определении, в частности, минимальной рыночной цены этого предприятия - цены прекращения рыночного торга с его потенциальным покупателем по инициативе продавца.