Автор: Л. Д. Ревуцкий, канд. техн. наук, с.н.с.

В последние годы все более и более очевидной становится необходимость дальнейшего развития методов доходного подхода к определению стоимости предприятий с целью повышения экономической обоснованности, достоверности, объективности и экономической справедливости получаемых оценок. Сегодня подавляющее большинство выдаваемых заказчикам оценок стоимости предприятий не отражают действительность и относятся к категории формальных и ненадлежащих, сфабрикованных главным образом для того, чтобы минимизировать («убить») стоимость приватизируемых или перекупаемых предприятий в интересах нового собственника за соответствующее вознаграждение, которое он выплачивает в качестве отката продавцу, а также оценщику. Наиболее успешно такие задачи предумышленно, а иногда и по слепой вере оценщика в правильность того, что он делает, решаются методами дисконтирования денежных потоков и прямой капитализации дохода предприятия в русле доходного подхода к определению его стоимости.

Основные недостатки первого из этих методов:

- предприятие, независимо от того, какова структура его капитала и имущества, не рассматривается как имущественный комплекс специфического производственного, сервисного, торгового или иного назначения. Пока земельный участок предприятия принадлежит государству и эксплуатируется на правах долгосрочного либо бессрочного пользования в состав имущества предприятия и в стоимость этого имущества он не включается. Естественно, что в таких случаях предприятие не может рассматриваться как имущественно-земельный или земельно-имущественный комплекс со всеми вытекающими отсюда последствиями. Как только предприятия выкупят у государства арендуемые у него земельные участки, включение их стоимости в оцениваемую стоимость предприятия, например, при его продаже, слияниях, поглощениях и расчленениях собственности, станет обязательным. Таким образом, в настоящее время имущество предприятия, как правило, образуют его производственная, нематериальная и инфраструктурная собственность, если последняя имеется.

Из приведенных выше соображений можно сделать следующее заключение: экономически обоснованной и справедливой может считаться только такая оценка стоимости предприятия, которая включает в себя оценки стоимости всех видов стоимостеобразующего имущества, которыми оно располагает. При этом разные виды имущества предприятия могут быть оценены разными методами оценочных работ. Метод дисконтирования денежных потоков такой подход к решению стоящих перед ним задач не предусматривает.

- отсутствует однозначное представление о том, какими конкретно капитализируемыми денежными потоками (доходами) должен заниматься оценщик (совокупными доходами, чистыми доходами с учетом или же без учета той или иной доли амортизационных средств, прибылью до уплаты или же после уплаты налогов и процентов и т.д.);

- сегодня в условиях рыночной и особенно переходной экономики часто бывает неизвестно, что будет завтра. Прогнозировать годовые доходы на те или иные по продолжительности отдельные периоды календарного времени, как минимум на пять-десять лет вперед, что необходимо для применения этого метода оценки, - теоретически и практически невозможно;

- для прогнозов будущих доходов за базу обычно принимают фактический доход за последний отчетный год и фактические доходы за ряд предыдущих отчетных годовых периодов времени, а они, в силу, например, неудовлетворительного уровня менеджмента на предприятии, могут во много раз, и даже на порядок, отличаться от возможных показателей таких доходов в нормальных условиях организации производства и труда при наличии квалифицированной управленческой команды;

- в переходных экономиках инфляционные процессы крайне нестабильны, не исключены кризисы и дефолты, поэтому прогнозы уровней инфляции для ожидаемых доходов предприятия ненадежны;

- проблематично определение ставок дисконтирования будущих доходов предприятия при наличии более чем 15 методов решения такой задачи. При этом чаще других используют метод экспертных оценок совокупного риска невыхода предприятий на уровень ожидаемых в будущем доходов;

- при использовании метода дисконтирования капитализируемых доходов не учитываются стоимости большей части нематериальных активов предприятия; - результаты оценки стоимости предприятия, полученной методом дисконтирования годовых доходов, не учитывают его интегральный (физический, моральный и экономический) износ и ряд других факторов, влияющих на величину оценки его стоимости.

Аналогичные недостатки характерны и для метода прямой капитализации дохода предприятия, применяемого для определения его стоимости, правда, за исключением двух наиболее одиозных моментов: при этом методе отпадает необходимость использования сомнительных прогнозов потоков будущих доходов и ожидаемых уровней их инфляции. Все остальные недостатки, естественно, остаются. Степень достоверности получаемых ставок капитализации и дисконтирования капитализируемых доходов примерно одинаковы.

Обоим рассмотренным методам доходного подхода к определению стоимости предприятий присущи еще три принципиальных недостатка:

- используемые крайне примитивные экономико-математические модели оцениваемого предприятия ( 5 - 10 весьма сомнительных цифр прогнозируемых доходов будущего в первом случае и одна фактическая либо среднегодовая за ряд последних лет цифра годового дохода) объективно не характеризуют рассматриваемое конкретное предприятие: структуру его капитала и имущества, производственные, производительные и социальные возможности. Неадекватная экономико-математическая модель предприятия не позволяет получить адекватную оценку его действительной стоимости;

- в соответствии с рекомендациями действующих стандартов оценки (МСО-2005 и ЕСО-2003) при определении стоимости предприятий следует рассматривать возможность наилучшего использования оцениваемого объекта. Методы дисконтирования денежных потоков и прямой капитализации дохода предприятий при оценке их стоимости этот важнейший принцип проведения оценочных работ не реализуют, что также негативно отражается на качестве получаемых оценок.

- формулы для расчета стоимости предприятий методами дисконтирования денежных потоков и прямой капитализации их дохода не имеют в своей структуре элементов, которые бы позволяли считать полученные по этим формулам стоимости - рыночными. Ежегодно меняющиеся ставки дисконтирования и капитализации доходов предприятия, особенно те, которые ожидаются в будущем, причислять к числу рыночных показателей можно лишь с очень большой натяжкой.

Самое легкое, что только можно себе представить и что делается всеми оценщиками предприятий в настоящее время - это брать прогнозируемые потоки годовых доходов либо общеизвестные по бухгалтерской отчетности фактические годовые доходы предприятий за отчетный период, делить эти цифры на соответствующие экспертно сконструированные, всегда небесспорные цифры ставок дисконтирования таких потоков или капитализации таких доходов, прибавлять к такому отношению некоторые другие элементы стоимости рассматриваемого объекта, и полученные результаты называть рыночными стоимостями оцениваемых предприятий, что не имеет никакого отношения к действительности. Рассчитываемые такими способами цифры не являются оценками рыночной и любого другого вида стоимости предприятий.

Если не обращать внимание на уровень достоверности результатов определения стоимости предприятий, то безусловными достоинствами рассмотренных методов доходного подхода к решению подобных задач являются простота и быстрота сбора и обработки исходных данных, проведения расчетов и получения конечных результатов оценочной работы, возможность при видимости научности предпринятых действий успешно контролировать величину выдаваемой заказчику оценки предприятия, учитывая его пожелания.

Повседневная практика многих современных оценщиков, широко использующих эти методы для получения заниженной стоимости оцениваемых предприятий, создает благоприятную питательную среду для появления и безбедного существования рейдеров, успешно размножающихся при наличии крупных недооцененных активов. Как принято говорить: рейдеры приобретают активы за грош, чтобы продать их за пятак, и как можно быстрее.

Более подробно области применения, а также вероятные достоинства и недостатки того и другого методов доходного подхода к определению стоимости недвижимости и в том числе предприятий, перечислены в лекциях С.В. Грибовского [ 7 ].

Несмотря на многочисленные и очень серьезные недостатки используемых сегодня методов доходного подхода к решению рассматриваемых в статье задач, сам по себе этот подход достаточно жизнеспособен, заслуживает существования, применения и непременно будет развиваться путем соответствующих доработок в направлении исправления тех недостатков, которые поддаются устранению.

Свободен от множества недостатков, свойственных изложенным выше, применяемым в настоящее время методам доходного подхода к определению стоимости предприятий, предлагаемый нормативно-доходный метод решения рассматриваемых задач, подробно изложенный в публикации [ 8 ]. По терминологической аналогии метод дисконтирования денежных потоков мог бы быть назван прогнозно-доходным, а метод прямой капитализации дохода -- фактно-доходным. Нормативно-доходный метод является усовершенствованным вариантом метода прямой капитализации капитализируемого дохода, суть рационализации которого, применительно к производственно-технической базе предприятия, состоит в замене фактического (текущего или же среднегодового) значения капитализируемого дохода нормативным значением этого дохода. Несмотря на кажущуюся элементарность, примитивность такого шага, существенно пересматривается экономико-математическая модель оцениваемого предприятия. Случайная цифра капитализируемого текущего дохода, практически не зависящая от основополагающих паспортных технико-экономических характеристик оцениваемого предприятия, заменяется экономико-математической моделью этого предприятия, которая учитывает его производственные возможности в нормальных условиях производства и труда, а также структуру, стоимость и фактическое технико-экономическое состояние всех остальных стоимостеобразующих видов его имущества.

Краткое пояснение по вопросу о нормативах дохода предприятий, которые предлагается использовать при нормативно-доходном методе определения его стоимости. Предприятие по своей физической, экономической и социальной природе в философском плане может рассматриваться в трех ипостасях:

  • как техническая система, которая может быть представлена в образе многоцелевого сборочного конвейера для производства продукции, товаров, работ и/или услуг;

  • как трудовой коллектив людей разных профессий, объединенных для выполнения миссии предприятия в народном хозяйстве страны. Ключевыми фигурами такого коллектива являются основные производственные рабочие, для каждого из которых имеется персональное рабочее место.

  • как товар, имеющий спрос и стоимость на соответствующем рынке предприятий.

С другой стороны, предприятие может быть представлено в виде гипотетической машины, на которой одновременно трудится нормативное для него количество основных производственных рабочих и, наоборот, в образе одного воображаемого основного производственного рабочего - этакого многостаночника, обеспечивающего нормальное функционирование такого расчетного числа машин или рабочих мест, которое равно нормативной численности этих рабочих на предприятии.

Основополагающие закономерности, свойственные техническому средству (конвейеру, машине), рабочему человеку и товару в отдельности, во многом распространяются и на предприятие в целом, а также на его структурные подразделения, являющимися своеобразными симбиозами указанных ипостасей.

Машина, человек и товар должны иметь и, как правило, имеют паспорт (для товара - сертификат), в котором указываются соответственно основные технико-экономические показатели для технического средства; производственные, трудовые, квалификационные характеристики - для рабочего человека и коммерческие, а также потребительские свойства для товара.

Главными показателями таких паспортов для техники является проектная или расчетная производительность (норма производительности); для производственного рабочего - нормы выработки, нормы времени, нормы обслуживания; для товара - нормы трудоемкости, материалоемкости, энергоемкости, затрат, стоимости и др. Нормы производительности техники и выработки для рабочих обычно устанавливают в натурально-вещественных единицах измерения, которые при необходимости всегда могут быть указаны в стоимостном выражении.

По аналогии для каждого конкретного предприятия, его структурных подразделений и отдельных рабочих мест могут быть установлены нормативы продуктивности: выпуска продукции, товаропроизводительности, работопроизводительности и услугопроизводительности, а также соответствующие им нормативы доходопроизводительности (нормы выручки, объемов продаж), прибылепроизводительности, производительности по добавленной стоимости, чистому доходу и т.д. Именно, те или иные из перечисленных нормативов доходопроизводительности предприятия используются по усмотрению оценщика для капитализации с целью определения обоснованной и справедливой стоимости оцениваемого объекта нормативно-доходным методом.

Концептуальная формула для определения стоимости предприятия, отражающая суть этого метода, приведена ниже:

Осп = [Nнп х Дн-ч х Мкд х ( 1 - Ии )] х [1 + (Пс - Ср)] - Фоп - Зуои + Осзуп + +Осни,

где Nнп - нормативная номинальная производственная мощность (производственный потенциал) оцениваемого предприятия, нормо-часы (н-ч)/год;

Дн-ч - фактическая рыночная удельная доходопроизводительность этого предприятия в расчете на один нормо-час его работы по капитализируемому доходу, денежные единицы (д.е.)/н-ч;

Мкд - стоимостной мультипликатор (капитализатор) капитализируемого дохода предприятия, т.е. коэффициент пересчета этого дохода в номинальную стоимость предприятия;

Ии - интегральный износ предприятия, характеризующий совокупность его физического, морального и экономического износа, доли ед.;

Пс - сумма всех видов премий, увеличивающих номинальную стоимость оцениваемого предприятия в результате влияния ряда доходоповышающих факторов, численные значения которых не поддаются строгому учету и расчету, доли ед.;

Ср - сумма всех видов скидок, уменьшающих номинальную стоимость оцениваемого предприятия в результате влияния доходопонижающих факторов, численные значения которых не поддаются строгому учету и расчету, доли ед.;

Фоп - финансовые обязательства оцениваемого предприятия, д.е.;

Зуои - затраты, требующиеся для устранения организационного износа предприятия, если этот вид износа имеет место на оцениваемом предприятии по вине его собственников и менеджмента, д.е.;

Осзуп - рыночная или же нормативная оценка стоимости земельного участка предприятия, если этот участок в свое время был выкуплен у государства в собственность оцениваемого предприятия, д.е.;

Осни - оценка стоимости всех видов принадлежащих предприятию объектов непроизводственной инфраструктуры, если таковые имеются у него в наличии, д.е.

Наиболее развернутая формула для определения величины Осп нормативно-доходным методом, не учитывающая размеров премий, скидок и показатель Осни, приведена в работе [ 9 ].

Произведение двух первых членов приведенной выше формулы определяет величину нормативной доходопроизводительности предприятия Днп.

Методы расчета значений показателей Nнп, Днп и Дн-ч наиболее полно представлены в монографиях [ 10, 11 ].

Рыночные значения показателя Дн-ч и применяемой ставки капитализации дохода позволяет относить величину оценки Осп к ее рыночному значению. При отсутствии статистики по рыночным ценам земельных участков, аналогичных земельному участку рассматриваемого предприятия, определяют директивную стоимость этого участка. Ожидается, что она будет составлять 2,5% от кадастровой стоимости земли в целом по стране и 10% - для городов Москва и Санкт-Петербург.

Затраты Зуои определяют путем составления сметы расходов на выполнение намеченного плана мероприятий, направленных на ликвидацию организационного износа оцениваемого предприятия.

Как можно заметить, последней формулой для определения стоимости Осп наиболее полно учитываются все структурные стоимостеобразующие элементы рыночной стоимости предприятия и основополагающие факторы, влияющие на ее величину.

За представленными параметрами этой формулы ясно просматривается производственный, экономический, финансовый и социальный портрет оцениваемого предприятия, как имущественно-земельного комплекса со всеми имеющими место искажениями, вносимыми его интегральным (совокупным) износом, финансовыми обязательствами, возрастом и фактическим организационно-техническим и финасово-экономическим состоянием. Влияние на величину Осп размеров материальных и нематериальных активов учитывается и реализуется через показатель Дн-ч. Если с его помощью отражается удельная величина прибыли предприятия до вычета налогов и процентов, принимаемая в качестве капитализируемого дохода, то разницей между фактическим (рыночным) показателем размера этой прибыли и нормой прибыли для рассматриваемого типа предприятий характеризуют ту часть стоимости предприятия, которая получается за счет капитализации его учитываемых в бухгалтерской отчетности и некоторой части латентных нематериальных активов.

Капитализация нормативного, а не фактического капитализируемого дохода предприятия позволяет исключить влияние на величину Осп существующего на момент проведения оценочных работ уровня профессиональной состоятельности (профпригодности) его управленческой команды, что повышает степень объективности получаемой оценки Осп.

Для определения значений показателя физического износа предприятия Иф предлагается использовать соотношение:

Иф = (Апн - Аин)/ Апо,

где Апн - амортизационные средства, начисленные на момент проведения оценочных работ, тыс. д.е.;

Аин - амортизационные отчисления, к моменту оценочных работ использованные по прямому назначению, тыс. д.е.;

Апо - общая сумма амортизационных отчислений предприятия, ожидаемая к начислению за весь срок его службы, тыс. д.е.

Методы определения морального износа предприятий рассмотрены в работе [ 12 ] , а экономического, эксплуатационного и организационного износа - в статье [ 13 ] .

Следует заметить, что экономический износ предприятия может быть не функциональным, частично функциональным и полностью функциональным, в зависимости от того, какого типа его структурные рабочие места (СРМ) оказались утраченными. Если были утрачены только некоторые универсальные СРМ, большая часть которых еще осталась, то в таком случае наблюдается не функциональный экономический износ предприятия. При утрате отдельных универсальных и специализированных СРМ имеет место частично функциональный износ, а при закрытии только специализированных СРМ - полностью функциональный экономический износ предприятия, особенно тогда, когда утраченные СРМ последнего типа были в единственном числе. Иногда в случаях возникновения полностью функционального экономического износа предприятия, связанные с ними потери продуктивности приходится компенсировать за счет выполнения выпавших видов работ и изготовления выпавшей номенклатуры деталей на стороне по существующим расценкам на эти работы.

При необходимости аналогичная градация по уровню функциональности может быть произведена для эксплуатационного и организационного износа предприятия.

Нормативно-доходный метод определения величины Осп пригоден для применения на любой стадии существования предприятия: в проекте, в только что построенном состоянии, на стадии освоения производственной мощности, в состоянии производственной, торговой или сервисной зрелости, на завершающем этапе своего жизненного цикла, перед перепрофилированием или окончательной ликвидацией. При этом величина Осп никогда, ни при каких обстоятельствах не может иметь и не имеет нулевого значения. Как минимум, рыночная стоимость оцениваемого предприятия не может быть меньше разницы между стоимостью его земельного участка и сметными затратами на ликвидацию и утилизацию подлежащих слому его строительных конструкций и списанных машин, оборудования и организационно-технической и технологической оснастки в той стадии, когда сносимое предприятие становится обременением занимаемого им земельного участка.

Самым слабым местом в нормативно-доходном методе, также как и в других методах доходного подхода к определению величины Осп, является установление обоснованной ставки капитализации капитализируемого дохода оцениваемого предприятия и обратной для нее величины - стоимостного мультипликатора этого дохода.

В настоящее время определение ставки капитализации и соответствующего ей мультипликатора для каждого конкретного предприятия производят как методом экспертных оценок, так и по результатам специального структурного анализа цен состоявшихся торговых сделок по продаже-покупке предприятий на рынке этих объектов. Как следует из известных литературных источников, в США объявляемую рыночную стоимость некоторых предприятий определяют путем приравнивания ее к десятимесячному объему фактических продаж его продукции, работ и/или услуг. В этих случаях стоимостной мультипликатор капитализируемого общего объема продаж у этих предприятий оказывается равным 0,833. Если предположить, что рентабельность продукции у рассматриваемых предприятий составляет в среднем 10%, то мультипликатор прибыли у них будет равным 8,33 при ставке капитализации - 0,12.

В нашей стране ставку капитализации капитализируемой прибыли предприятия до вычета налогов и процентов обычно принимают равной на уровне 0,3. В перспективе ожидается ее снижение по направлению к 0,25. Когда масса полученной капитализируемой прибыли составляет 30% от общего объема продаж предприятия, то при ставке капитализации, равной 0,3, рыночная стоимость оцениваемого предприятия в России оказывается эквивалентной годовому общему объему его продаж. При 40%-ной доле прибыли в получаемой предприятием выручке оценка его стоимости для такой же ставки капитализации будет приравниваться к объему его общей выручки за 9 месяцев работы предприятия, а при 20%-ной доле прибыли - выручке за 1,5 года его работы.

Таким образом, у нас в стране и за рубежом укрупненные оценки стоимости предприятий можно считать концептуально сопоставимыми при условии, что эти оценки не включают в себя стоимости земельных участков, занимаемых оцениваемыми предприятиями.

Следует указать, что приведенные способы получения укрупненных оценок стоимости предприятий пригодны лишь для узкого круга оцениваемых объектов (полная загрузка производственных мощностей, отсутствие всех видов износа и финансовых обязательств, арендуемые производственные площади и ряд других второстепенных условий).

Нормативно-доходный метод может давать заниженные оценки стоимости оцениваемых предприятий в тех довольно редко встречающихся случаях, когда стоимость производственной недвижимости и движимости этих предприятий оказывается существенно неадекватной их производственным и производительным возможностям, т.е. когда фактические значения удельных капитальных вложений в строительство этих объектов по тем или иным причинам значительно, а то и в разы превышают действующие для таких предприятий нормы удельных капитальных вложений. Например, если для сооружения данных предприятий используются самые качественные и дорогие строительные материалы, предусмотрены дорогое санитарно-техническое оборудование, современные отопительные и вентиляционные системы, кондиционеры, наблюдаются некоторые архитектурные излишества, имеются спортивные сооружения, сауны, бассейны, комнаты для фитотерапии, психологической разгрузки и т.д.

Естественно, что между доходами предприятия и балансовой стоимостью его имущества пропорциональной связи не существует, поэтому в рассматриваемых нами случаях оценка стоимости таких предприятий должна производиться нормативно-доходным методом с учетом конкретно имеющихся обстоятельств. Учет имущественных излишеств у предприятия при определении его стоимости производят путем установления и использования соответствующих оценок премий и скидок, а также при определении величины показателя Осни. При этом следует иметь в виду, что более дорогие пассивные и активные части производственных основных фондов предприятия, по сравнению с установленными для него нормами капитальных вложений, могут способствовать увеличению срока его эффективной, рентабельной эксплуатации, снижению расхода энергоресурсов, затрат на ремонт и эксплуатацию и т.д.

Введением в формулу для определения Осп премий учитывают, в частности, долю дохода предприятия, приносимого латентной частью его нематериальных активов, не получающих отражения в системе учета и отчетности предприятия. К числу таких активов сегодня можно отнести клиентеллу, брэндинг, степень креативности инноваций, уровень креативности персонала и т.д. Суммой скидок учитывают главным образом уровень профессиональной слабости, несостоятельности управленческой команды предприятия.

Нельзя не указать на прямо пропорциональную связь, имеющуюся между годовыми фактическим (Дпф) и нормативным номинальным доходом предприятия (Дпн). Эта связь записывается следующим образом:

Дпф = Кэи х Дпн,

где Кэи - коэффициент, учитывающий эксплуатационный износ предприятия или что то же самое - достигнутый уровень его экономического развития.

При этом

Кэи = 1 - Иэкс,

где Иэкс - показатель эксплуатационного износа предприятия, характеризующий фактический уровень недоиспользования его производственного потенциала (уровень экономической недоразвитости предприятия).

Сегодня беда состоит в том, что никто не знает и не хочет знать величину коэффициента пропорциональности Кэи, так как никто не утруждает себя определением значения показателя Дпн, несмотря на то, что методы решения такой задачи разработаны и не представляют большой сложности. Видимо, понадобится еще много времени для понимания целесообразности использования показателей Дпн и Кэи при определении обоснованной, экономически справедливой стоимости предприятий.

Получается так, что когда оценку стоимости предприятия определяют методом прямой капитализации его фактического капитализируемого дохода Дпф либо других структурных элементов этого дохода, то при этом неправомерно приравнивают значение коэффициента Кэи к величине коэффициентов, учитывающих совокупный износ предприятия, инфляцию, финансовые обязательства последнего, а также объем затрат, необходимых для восстановления необоснованно ликвидированных структурных и персональных рабочих оцениваемого хозяйственного объекта.

Влияние на оценку стоимости предприятия значений коэффициента Кэи и комплекса других упомянутых выше стоимостеобразующих факторов могут существенно и даже в разы отличаться друг от друга (например, в случаях, когда производственные и производительные возможности оцениваемого предприятия используются на 10 - 15%, а другие факторы влияния изменяют номинальную оценку стоимости предприятия не более, чем на 30 - 40%).

Существование элементарной связи между фактом и нормой капитализируемого дохода предприятия лишний раз подтверждает, что нормативно-доходный метод определения стоимости предприятий не является открытием Америки. Он представляет собой прогрессивное развитие общеизвестного метода прямой капитализации дохода предприятия с целью получения более обоснованных, более качественных, более воспроизводимых результатов работы оценщиков предприятий. Дальнейшее развитие этого метода применительно к предприятиям и другим бизнес-объектам видится в попытках обеспечивать максимально возможное приближение получаемых оценок их стоимости к реальным значениям такого показателя.

С помощью замены прогнозов фактических доходов на прогнозы нормативных доходов можно стараться повысить качество оценок стоимости предприятий, получаемых методом дисконтирования денежных потоков, но конечные результаты таких попыток все равно будут формальными и ненадлежащими.

Нормативно-доходный метод расчета стоимости предприятий, помимо прочих достоинств, позволяет безукоснительно соблюдать принцип наилучшего использования оцениваемого объекта в тех случаях, когда перепрофилирование его или закрытие в обозримом будущем не предусматриваются.

Автор приглашает специалистов-оценщиков, аудиторов-экспертов по отчетам об оценке предприятий, преподавателей по дисциплинам оценочной деятельности принять посильное участие в дискуссии по предлагаемому нормативно-доходному методу определения стоимости предприятий и готов выслушать, принять к сведению и проанализировать любую критику, а также предложения по совершенствованию и развитию этого метода.

Предполагается, что такая дискуссия будет способствовать дальнейшему совершенствованию известных сегодня и предлагаемого методов доходного подхода к определению стоимости предприятий, более четкому указанию границ целесообразности практического применения каждого из них, а также повышению качества преподавания основ теории и практики оценочной деятельности в применении к предприятиям страны.

ЛИТЕРАТУРА

  1. Оценка урбанизированных земель. Учебное пособие. Под ред. В.А. Прорвича. - М.: Издательство «Экономика», 2004. 776 с.

  2. Атлас оценки земель Подольска. Под ред. В.А. Прорвича. - М.: Издательство «Экономика», 2004. 556 с.

  3. В.П. Антонов. Оценка стоимости земельных участков. Владимир, ИД «Русская оценка», 2006.192 с.

  4. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий Российской Федерации. - 2-е изд., переработанное и дополненное. Под ред А.З. Родина и С.И. Носова. - М.: Институт оценки природных ресурсов. 2001. 152 с.

  5. Государственная кадастровая оценка земель лесного фонда Российской Федерации. Практическое пособие. - М.: Институт оценки природных ресурсов. 2003. 306 с.

  6. Е.Р. Орлова. Оценка инвестиций. Учебное пособие. - М.: Международная академия оценки и консалтинга. 2005. 385 с.

  7. С.В. Грибовский. Методы капитализации доходов. Курс лекций. - СПб: 1997. 172 с.

  8. Л.Д. Ревуцкий. Нормативно-доходный метод определения рыночной стоимости и рыночной цены предприятия (бизнеса). - М.: ж. «Аудит и финансовый анализ», № 4, 2005. С. 239 - 261.

  9. Л.Д. Ревуцкий. Учет финансовых обязательств и организационно-технического состояния предприятия при определении его рыночной стоимости и цены прекращения торга. - М.: ж. «Вопросы оценки», № 2, 2005. С. 46 - 50.

  10. Л.Д. Ревуцкий. Потенциал и стоимость предприятия. - М.: Перспектива, 1997. 128 с.

  11. Л.Д. Ревуцкий. Производственная мощность, продуктивность и экономическая активность предприятия. Оценка, управленческий учет и контроль. - М.: Перспектива, 2002. 240 с.

  12. Р.Н. Колегаев. Определение наивыгоднейших сроков службы машин. - М.: Экономика, 1993. 227 с.

  13. Л.Д. Ревуцкий. Экономический износ предприятия и методы его определения. - М.: ж. «Имущественные отношения в Российской Федерации», №3, 2006. С. 90 - 93.

Аннотация

Рассмотрены достоинства и недостатки существующих и предлагаемого методов доходного подхода к определению стоимости предприятий. Утверждается, что нормативно-доходный подход к решению такой задачи прогрессивен, так как учитывает практически все основные стоимостеобразующие элементы оцениваемой стоимости, а именно: стоимости материальных и нематериальных активов непосредственно самого предприятия, а также земельного участка, на котором оно находится. При этом неадекватные, порой мифические экономико-математические модели предприятия, с помощью которых определяют неизвестно какую, обычно договорную стоимость, заменяются моделью, представляющей достоверный экономический портрет оцениваемого объекта и позволяющей существенно повысить уровень обоснованности результатов оценочной работы.

Леопольд Давидович

Е-mail: rev-ld@mail.ru