Н. Горшенина, гл. редактор журнала «Актуальная бухгалтерия»

В. Верещака, руководитель спецпроектов компании «Гарант-Пресс»

Источник: журнал «Актуальная бухгалтерия»

Как известно, имущественный вычет покупателям жилья предоставляется только раз в жизни и только по одному объекту недвижимости. Максимальная сумма вычета — 2 000 000 руб. Если вы купили квартиру, например, за 1 300 000 руб., то вычет будет предоставлен в этой же сумме, которая на 700 000 руб. меньше максимума. Если в будущем вы приобретете другую квартиру или дом, то на вычет вы больше претендовать не вправе. По одному объекту вам его уже предоставили или предоставляют. В результате у многих покупателей остаются недоиспользованные суммы вычета, которые, по сути, сгорают.

Законодатель решил исправить эту несправедливость. В 2014 году порядок применения имущественного вычета существенно поменяется. В следующем году вычет по НДФЛ при приобретении жилья можно будет получить по нескольким объектам, если стоимость одного из них менее 2 000 000 руб. При этом общая сумма вычета по-прежнему не должна превышать этой суммы.

Новый порядок применения вычета проиллюстрирует пример.

Пример

Иванов купил квартиру. Ее стоимость составила 1 200 000 руб. Впоследствии он приобрел жилой дом. Его покупная стоимость равна 950 000 руб. Согласно новому порядку предоставления вычета Иванов имеет право на вычет:

- в отношении квартиры на сумму 1 200 000 руб.;

- в отношении дома на сумму 800 000 руб. (2 000 000 - 1 200 000).

Возможен и другой вариант. Например, Иванов вправе заявить вычет:

- в отношении дома на сумму 950 000 руб. ;

- в отношении квартиры на сумму 1 050 000 руб. (2 000 000 - 950 000 руб.).

В целом вычет может быть заявлен по квартире и дому в любых пропорциях и соотношениях. Главное, что бы не было превышения его максимального размера — 2 000 000 руб.

Возникает закономерный и справедливый вопрос: на какие именно объекты недвижимости будет распространяться новый порядок? Можно ли его применить к недвижимости, купленной, например, в 2013 году, если вычет по ней еще не заявлялся? Распространяется ли новый порядок на объекты стоимостью менее 2 000 000 руб. и купленные в 2013 году или ранее, если вычет по ним был использован не полностью?

Информация по этому вопросу появилась на сайте http://vashnal.ru/. Согласно разъяснениям автора данный порядок распространяется только на объекты, купленные в 2014 году и позже. Данный вывод был основан на положениях Федерального закона от 23 июля 2013 г. № 212-ФЗ, который и установил новый порядок применения вычетов. В соответствии с ним (цитата): «Положения статьи 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к правоотношениям по предоставлению имущественного налогового вычета, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона» (день вступления в силу - 1 января 2014 года). Однако оставалось неясным, что именно законодатель подразумевал под формулировкой «применяются к правоотношениям по предоставлению ... вычета». Есть два варианта момента возникновения этих «правоотношений»:

- первый — в момент обращения человека в налоговую инспекцию за вычетом, вне зависимости от даты покупки квартиры (выгодный вариант).

- второй — в момент покупки квартиры, вне зависимости от даты обращения человека за вычетом (невыгодный вариант).

По запросу одного из налогоплательщиков информация с сайта http://vashnal.ru/ была проверена в Минфине России. И, разумеется, нашла там подтверждение. Согласно письму министерства от 26 сентября 2013 г. № 03-04-05/39932 правом на имущественный вычет по нескольким объектам можно воспользоваться только в отношении тех из них, право собственности на которые получено с 1 января 2014 года (невыгодный вариант). Если же квартира (дом) приобретена ранее, то по ней применяют прежний порядок (вычет предоставляется в пределах его максимальной суммы исключительно по этому объекту). Если гражданин ранее уже использовал имущественный вычет в сумме, меньшей 2 000 000 руб., то «дополучить» вычет исходя из новых правил он не сможет.

Пример

Иванов купил квартиру стоимостью 900 000 руб. и в 2013 году зарегистрировал право собственности на нее. В 2014 году он закончил строительство дома и получил право собственности на него. Расходы на строительство составили 1 200 000 руб. А в 2015 году приобрел ½ долю в праве собственности на 2-х комнатную квартиру за 1 000 000 руб.

Вариант 1.

Если Иванов заявит свое право на вычет в 2014 году по расходам на квартиру, приобретенную в 2013 году, то он получит вычет в сумме 900 000 руб. и больше никогда не сможет использовать имущественный вычет. Максимальная сумма налога к возврату составит:

900 000 руб. х 13% = 117 000 руб.

Этот вариант невыгоден для Иванова, если учесть последующие покупку доли и строительство дома.

Вариант 2.

Иванов не будет использовать право на имущественный вычет по квартире, приобретенной в 2013 году, а заявит его в отношении расходов на строительство дома в 2014 году. В таком случае в 2015 и последующих годах у Иванова сохранится право получить неиспользованную сумму вычета, в том числе по расходам на покупку доли в квартире в размере:

2 000 000 – 1 200 000 = 800 000 руб.

Максимальная сумма налога к возврату по расходам на стройку и приобретение доли в квартире составит:

2 000 000 руб. х 13% = 260 000 руб.

P.S. Обновленный порядок предоставления вычетов коснулся и расходов на уплату процентов по ипотечному кредиту. Их ограничили максимальной суммой в 3 000 000 руб. Но это — тема отдельного материала.

Приложение

Куда

В Министерство финансов Российской Федерации

По адресу

109097, Москва, Ул. Ильинка, дом 9

От кого




Прож. по адресу:


ЗАПРОС-ОБРАЩЕНИЕ

В соответствии со статьями 2, 5 и 7 Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» прошу Вас предоставить разъяснение по следующему вопросу.

На сайте «Ваши налоги» (http://vashnal.ru/) указано, что с 2014 года вычет для покупателей недвижимости, установленный ст. 220 Налогового кодекса РФ, будет предоставляться даже при покупке нескольких объектов (например двух квартир). При этом ограничение по общей сумме вычета в размере 2 000 000 руб. сохраниться. Соответствует ли эта информация действительности?