Если здание находится в долевой собственности, налог на имущество с помещений общего пользования платит только их балансодержатель

Журнал «Документы и комментарии» № 23, декабрь 2009 г.

Дина Каримова, консультант Первого Дома Консалтинга «ЧтоДелатьКонсалт»

Опубликованное разъяснение невыгодно владельцам общего имущества в здании, которое находится в собственности у нескольких организаций. Речь идет о таких объектах, как, например, лестницы, холлы, лифты. Пользуются ими все собственники других помещений здания, а налог на имущество, по мнению Минфина России, должен платить только балансодержатель общего имущества. (ПИСЬМО МИНИСТЕРСТВА ФИНАНСОВ РФ от 02.11.09 № 03-05-05-01/70)

НАЛОГ НА ИМУЩЕСТВО ПЛАТИТ КОМПАНИЯ, У КОТОРОЙ ОБЩИЕ ОБЪЕКТЫ УЧТЕНЫ НА СЧЕТЕ 01

В письме рассмотрена ситуация распространенная, но от этого не менее запутанная. В здании располагаются несколько организаций, которые владеют помещениями на праве собственности. На основании регистрации в ЕГРП одна из организаций имеет в собственности не только непосредственно офисы, но еще и лестничные площадки, холл, лифты, лифтовые шахты, коридоры, подвал, а также технические этажи, где размещены инженерные коммуникации, обслуживающие все помещения в здании.

Согласно постановлению Пленума ВАС РФ от 23.07.09 № 64 (далее - постановление № 64), данные объекты относятся к общему имуществу собственников помещений. А такое имущество принадлежит всем собственникам здания на праве общей долевой собственности, причем вне зависимости от регистрации общего имущества в ЕГРП.

Получается, что в силу закона это имущество является общей собственностью, но, согласно регистрации в ЕГРП, принадлежит одной организации. Как в подобной ситуации нужно начислять налог на имущество?

По мнению Минфина России, налог со спорного имущества должна платить та организация, у которой данные объекты числятся на балансе. Такой вывод сделан на основании статьи 374 НК РФ. В ней четко прописано, что объектом налогообложения является имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств. То есть, если компания приняла общее имущество на баланс на счет 01 «Основные средства», она автоматически становится плательщиком налога на имущество.

МИНИМИЗИРОВАТЬ НАЛОГ МОЖНО ТОЛЬКО ЧЕРЕЗ СУД

Специалисты Минфина России предложили компаниям, на балансе которых числится общее имущество, способ снизить налоговую нагрузку. Правда, сделать это можно только в суде.

В пункте 9 постановления № 64 сказано, что споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе и в случае, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанные объекты, решаются в судебном порядке. Таким образом, если все «дольщики» здания пользуются общими лестницами, холлами, коридорами, лифтами, а право собственности на эти объекты зарегистрировано только на одну организацию, то собственники могут требовать признания за собой права общей долевой собственности.

Если в суде право собственности на общее имущество будет разделено, то плательщиками налога на имущество станут все собственники, каждый в своей доле.

КОМПЕНСАЦИЯ НАЛОГА НА ИМУЩЕСТВО УВЕЛИЧИТ НАГРУЗКУ ПО НАЛОГУ НА ПРИБЫЛЬ

Есть и еще один выход из сложившейся ситуации. Если право общей долевой собственности не разделено, то собственники помещений могут установить режим использования общего имущества (п. 6 постановления № 64). В частности, можно утвердить порядок участия собственников помещений в расходах на содержание общего имущества. И прописать в этом документе в том числе и компенсацию налога на имущество.

Однако должны предупредить: инспекторы скорее всего расценят такую операцию как безвозмездное предоставление имущества со всеми вытекающими последствиями для сторон сделки. В письме УФНС России по г. Москве от 20.08.07 № 20-05/078880.2 (далее - письмо № 20-05/078880.2) налоговики пришли к следующему выводу. Если ссудополучатель возмещает ссудодателю налог с имущества, поступившего в безвозмездное пользование, то такой расход не может быть учтен при расчете налога на прибыль на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 264 НК РФ. Это связано с тем, что в данном случае ссудополучатель не является плательщиком налога с безвозмездно полученного имущества*.

* Аналогичный вывод содержится в письме УФНС России по г. Москве от 09.01.08 № 18-11/ 000184.

Более того, у собственников общего имущества возникнет внереализационный доход в виде стоимости безвозмездно переданного им имущества (п. 8 ст. 250 НК РФ). В пункте 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.05 № 98 указано, что пункт 8 статьи 250 НК РФ применяется не только к имущественным правам, которые представляют собой требования к третьим лицам. Данное положение Налогового кодекса должно применяться и при безвозмездном получении права пользования вещью. Таким образом, если организация получает в безвозмездное пользование имущество, у нее формируется внереализационный доход. Так считает и Минфин России (письмо от 04.04.07 № 03-03-06/4/37).

Что касается организации-ссудодателя, то она не сможет учесть расходы, связанные с содержанием имущества, переданного в безвозмездное пользование (письмо № 20-05/078880.2). А вот налог на прибыль с сумм компенсации налога на имущество придется платить (ст. 248 НК РФ).

На наш взгляд, в рассматриваемой ситуации организации - собственнику имущества выгоднее всего заключить с остальными собственниками договоры на предоставление права ограниченного пользования общим имуществом за определенную плату. В нее может быть включен и налог на имущество (ст. 274 ГК РФ). Компания - собственник общего имущества сможет получить компенсацию по налогу на имущество, а остальные собственники помещений подтвердят использование общего имущества в деятельности, связанной с получением дохода.