И.Н. Сбитнева, референт государственной гражданской службы РФ 2-го класса, Управление администрирования налога на прибыль ФНС России
Многие организации арендуют помещения под офис и несут расходы по арендной плате, коммунальным платежам, ремонту... Как учитывать такие затраты в целях налогообложения прибыли, читайте в статье.
Арендные отношения регулируются главой 34 Гражданского кодекса. Так, в статье 606 ГК РФ сказано, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование.
Правом сдачи имущества в аренду наделен собственник, а также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В договоре аренды устанавливаются порядок, условия и сроки внесения арендной платы арендатором. Такой договор должен быть заключен в простой письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ).
Объектом аренды могут быть здания, сооружения, часть помещения, предназначенные под офисы, то есть нежилой фонд. Жилое помещение фирма может арендовать только для проживания сотрудников (п. 2 ст. 671 ГК РФ и ст. 17 Жилищного кодекса).
%%%_0_%%%Арендатор может производить отделимые или неотделимые улучшения арендованного имущества.
Отделимые улучшения, созданные за счет арендатора, являются его собственностью на основании пункта 1 статьи 623 ГК РФ. Это по сути отдельные объекты основных средств, которые учитываются в составе амортизируемого имущества в общем порядке.
Подробнее остановимся на особенностях налогового учета неотделимых улучшений.
Улучшения, неотделимые без вреда для имущества, необходимо производить с согласия арендодателя. Тогда арендатор имеет право на возмещение стоимости таких улучшений, если договором не предусмотрено иное (п. 2 и 3 ст. 623 ГК РФ).
Затраты на капвложения в форме неотделимых улучшений, созданных арендатором с согласия арендодателя, признаются в целях налогообложения прибыли амортизируемым имуществом (п. 1 ст. 256 НК РФ). Важный момент: указанные расходы, осуществленные без согласия арендодателя, не возмещаются.
В налоговом учете арендатор или арендодатель имеет право амортизировать сумму данных капитальных вложений. Порядок амортизации определен пунктом 1 статьи 258 НК РФ.
Если в договоре аренды прямо указано, что арендодатель не возмещает арендатору понесенные им расходы, неотделимые улучшения амортизирует арендатор. При этом амортизация начисляется только на период действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств в соответствии с Классификацией основных средств, включаемых в амортизационные группы (утверждена постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 № 1. Последние изменения в документ внесены постановлением Правительства РФ от 18.11.2006). В случае пролонгации договора аренды организация-арендатор может продолжать начислять амортизацию в установленном порядке.
ПРИМЕР 2
ООО «Светлячок» арендует офис у ЗАО «Прожектор». Договор аренды заключен с 1 января 2007 года по 31 декабря 2008-го. В апреле 2007 года ООО «Светлячок» с письменного согласия арендодателя оборудовало помещение дополнительной системой вентиляции и ввело ее в эксплуатацию. Затраты составили 50 000 руб. (без учета НДС) и не возмещаются арендодателем, о чем сказано в договоре аренды.
Капитальные вложения подлежат амортизации арендатором в период с мая 2007 года по декабрь 2008 года включительно (20 месяцев).
Здание, в котором ООО «Светлячок» арендует офис, относится в соответствии с классификацией к десятой амортизационной группе (имущество со сроком полезного использования свыше 30 лет). Срок полезного использования системы вентиляции равен 361 месяцу. Используется линейный метод начисления амортизации.
Норма амортизации определяется так: 1/361 х 100% = 0,00277. Ежемесячные амортизационные отчисления равны 138,5 руб. (0,00277 х 50 000 руб.). За время действия договора ООО «Светлячок» включит в расходы 2770 руб. (138,5 руб. х 20 мес.).
Если договор аренды не будет пролонгирован, ООО «Светлячок» не сможет учесть для целей налогообложения затраты в размере 47 230 руб. (50 000 руб. – 2770 руб.).
На основании пункта 1.1 статьи 259 НК РФ налогоплательщик имеет право включать в состав расходов отчетного (налогового) периода расходы на капитальные вложения в размере не более 10% первоначальной стоимости основных средств. Однако данная норма не распространяется на арендатора, производящего неотделимые улучшения в арендованное имущество. Дело в том, что такие неотделимые улучшения являются неотъемлемой частью арендованного помещения и после окончания договора аренды подлежат передаче арендодателю (то есть учитываются на балансе арендодателя). Кроме того, для них в статье 258 НК РФ предусмотрен особый порядок начисления амортизации (письмо Минфина России от 15.11.2006 № 03-03-04/1/759).
Допустим, арендодатель возмещает расходы арендатора на проведенные неотделимые улучшения. В этом случае арендатор учитывает указанные затраты так. Передача компенсируемых капитальных вложений арендодателю признается в налоговом учете реализацией. Следовательно, сумма компенсации включается в состав доходов от реализации, а затраты — в состав расходов в соответствии с выбранным налогоплательщиком методом учета доходов и расходов.
КСТАТИ
Ремонт: текущий или капитальный
В чем отличие текущего ремонта от капитального? Разъяснение этих понятий приведено, в частности, в постановлении Госстроя СССР от 29.12.73 № 279 «Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (далее — постановление № 279).
Согласно пункту 3.4 постановления № 279 к текущему ремонту относятся работы по систематическому и своевременному предохранению частей зданий и сооружений и инженерного оборудования от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей.
Капитальный ремонт — это работы, в процессе которых производится смена изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов. Исключение — полная смена или замена основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является наибольшим. Речь идет о каменных и бетонных фундаментах, всех видах стен зданий, каркасов стен, труб подземных сетей и т. п. (п. 3.11 постановления № 279).
Вывод: текущий ремонт является профилактическим, а капитальный — плановым ремонтом по замене изношенных конструкций или деталей здания.
