Как начислять НДС с услуг, если дольщики – компании и бизнесмены

А. Ю. Дементьев, генеральный директор ООО «Аудит-Эскорт»

Журнал "Учет в строительстве" № 11/2015

Услуги, которые застройщик оказывает на основании договора участия в долевом строительстве, НДС облагать не надо. Распространяется ли льгота на услуги по строительству паркинга, если машино-места приобретают дольщики – организации и индивидуальные предприниматели?

Организация-застройщик заключает договоры долевого участия на часть машино-мест с индивидуальным предпринимателем для дальнейшей перепродажи или аренды. Услуги застройщика жилого дома с паркингом, который строится на основании долевого договора, не облагают НДС, включая услуги по строительству машино-мест. Исключение – услуги застройщика при строительстве объектов производственного назначения. Причем к таким объектам относят те, которые предназначены для использования в производстве товаров или оказания услуги (подп. 23.1 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ). 

Финансисты настаивают: налог нужно начислить

В письме Минфина России от 26 июня 2012 г. № 03-07-15/67 разъяснено, что считать объектами производственного назначения (ФНС разослала разъяснения в налоговые инспекции для руководства письмом от 16 июля 2012 г. № ЕД-4-3/11645@).

Это объекты долевого строительства, включая нежилые помещения в многоквартирных жилых домах, если они предназначены для производства товаров или услуг. Определять предназначение помещений для указанных целей предполагают на основании информации о проекте строительства (проектной декларации). Она, в частности, должна содержать сведения о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества.

Вместе с тем, в других своих разъяснениях, специалисты Минфина России делают исключения из данного правила в случаях, если нежилое помещение приобретает физическое лицо для личных (семейных) нужд. Например, такой вывод содержат письма от 7 августа 2013 г. № 03-07-07/31823, от 4 февраля 2013 г. № 03-07-10/2252.

В этом случае услуги застройщика данному дольщику не облагают НДС.

Если дольщиком является индивидуальный предприниматель или организация, то к такому договору применяется общий подход. Услуги застройщика облагаются НДС, если объектом долевого строительства является помещение, предназначенное для производства товаров, оказания услуг. При этом в договоре необходимо выделить НДС из суммы вознаграждения за услуги застройщика. Вознаграждение можно считать как экономию застройщика по окончании строительства. В этом случае в договоре необходимо указать, что сумма полученной экономии содержит налог на добавленную стоимость. Его исчисляют по расчетной ставке.

Отстаивать противоположную позицию придется в суде

Однако рассматриваемая норма о налогообложении услуг застройщика при строительстве объектов производственного назначения изложена в Налоговом кодексе РФ не совсем корректно. И не только потому, что при продаже объекта долевого строительства застройщик не может знать, что покупатель собирается делать с этой недвижимостью. Ведь застройщик вообще не вправе привлекать средства дольщиков для строительства объектов производственного назначения. Это следует из пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214ФЗ. Значит, на их строительство не распространяют действие указанного закона. Кроме того, давая определение объекту производственного назначения, законодатели не определили термин «объект». Следовательно, данный термин мы должны понимать так, как его трактует закон № 214-ФЗ .

Между тем в законе № 214-ФЗ есть два понятия: «объект» и «объект долевого строительства».

Возьмем, например, само название закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…». Очевидно, что речь идет об объекте как об отдельно стоящем здании или сооружении, а не о помещениях в нем. Или определение объекта долевого строительства. Это жилое или нежилое помещение, а также общее имущество в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости (подп. 2 ст. 2 закона № 214-ФЗ).

Таким образом, закон разделяет понятие «объект» и «объект долевого строительства». А поскольку в Налоговом кодексе РФ речь идет именно об объекте, а не объекте долевого строительства, данная норма противоречива. Поэтому трактовать ее можно в пользу налогоплательщика в соответствии с пунктом 7 статьи 3 Налогового кодекса РФ.

Подводя итог, делаем следующий вывод: если организация не заинтересована в спорах с проверяющими, то налог в такой ситуации лучше начислить. Тогда у инспекторов не будет повода придраться. А если сумма налога на добавленную стоимость значительна и руководство не намерено уступать налоговикам, то готовьтесь к суду.