Бухгалтерский учет. Налогообложение. Аудит.
|
Бухгалтерский учет. Налогообложение. Аудит.
|
Некоторые налоговые органы до сих пор продолжают доначислять застройщикам МКД земельный налог в отношении участков, на которых расположены жилые дома. Застройщики – арендаторы земельных участков нередко конфликтуют с администрациями по поводу сумм арендной платы. Какие аргументы помогут доказать незаконность начисления указанной задолженности?
Актуальность проблемы неоднократно признавала ФНС. В одном из последних писем на эту тему (Письмо ФНС России от 03.09.2019 № БС-4-21/17604@) центральный аппарат призвал сотрудников местных налоговых органов изучить Постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 № 11642/11 по делу № А55-17896/2010 и Определение ВС РФ от 21.03.2018 № 305-КГ18-1112 по делу № А41-6047/2017.
Также в письме сообщается: в указанных судебных актах на основании ст. 36 ЖК РФ, пп. 6 п. 2 ст. 389 НК РФ и ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ содержится вывод о том, что с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок в силу федерального закона поступает в долевую собственность собственников помещений в доме, даже если прекращение предшествующего права застройщика на этот земельный участок не было зарегистрировано в установленном порядке.
При осуществлении проверок сотрудники налоговых органов будут учитывать эту информацию. Это позволяет надеяться на значительное снижение количества налоговых споров.
Если же у застройщика возникла необходимость доказывания незаконности начисления налоговой недоимки, организация, наряду с названными документами (Письмо № БС-4-21/17604@, Постановление Президиума ВАС РФ № 11642/11 и Определение ВС РФ № 305-КГ18-1112), может ссылаться:
на Письмо ФНС России от 15.08.2017 № ЗН-4-21/16064@ (в нем сказано, что обязанность застройщика по уплате земельного налога в отношении участка, занимаемого многоквартирным домом, прекращается с момента перехода такого участка в общую долевую собственность собственников помещений жилого дома или при наличии иных предусмотренных гражданским законодательством оснований);
на письма Минфина России от 11.04.2019 № 03-05-06-02/25856, от 22.08.2016 № 03-05-06-02/48918 (в письмах сделан вывод: с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников этих помещений. От себя добавим, что это, соответственно, влечет прекращение обязанности застройщика уплачивать земельный налог в отношении такого участка);
на судебную практику (например, Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2018 № 10АП-20893/2017 по делу № А41-70590/17 и др.).
Упомянутое выше Постановление Президиума ВАС РФ № 11642/11, на которое часто ссылаются Минфин, ФНС и суды, касается спора не о расчете земельного налога, а о начислении арендной платы. Поэтому позиция Президиума ВАС актуальна для застройщиков-арендаторов.
Обратите внимание: с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в общую долевую собственность, а мэрия и застройщик утрачивают права на него (Постановление Президиума ВАС РФ № 11642/11).
Несмотря на то, что эта позиция была сформулирована еще в 2012 году, арендодатели до сих пор начисляют застройщикам задолженность по арендной плате и пени. Правда, суды встают на сторону организаций, указывая, что с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме у арендатора прекратилась обязанность по внесению арендной платы за пользование земельным участком под жилым домом.
Важно, что к такому выводу приходят арбитры и в случаях, когда на одном земельном участке строится несколько жилых домов. В этих ситуациях застройщик обязан вносить арендную плату только за ту часть земельного участка, которая не перешла в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Решения в пользу застройщиков имеются во всех округах. Назовем реквизиты некоторых постановлений:
АС МО от 04.09.2019 № Ф05-11869/2019 по делу № А40-302392/2018;
АС ЦО от 08.02.2018 № Ф10-153/2018 по делу № А23-8333/2016;
АС УО от 14.02.2019 № Ф09-9359/18 по делу № А60-14838/2018 (Определением ВС РФ от 14.06.2019 № 309-ЭС19-7780 отказано в передаче дела на пересмотр);
АС СЗО от 28.12.2015 № Ф07-3371/2015 по делу № А56-51801/2014;
АС ПО от 25.09.2017 № Ф06-24488/2017 по делу № А55-21396/2016.
Чтобы правильно определить доли участков, суд может назначить экспертизу. Например, в Постановлении АС ЦО от 28.08.2019 № Ф10-3153/2019 по делу № А84-4722/2017 указано:
тот факт, что земельные участки под жилыми домами не сформированы, не свидетельствует о продолжении действия договора аренды после регистрации прав первых собственников на помещения в этих домах;
арендодатель вправе требовать арендную плату только за землю, которая находится непосредственно у застройщика, то есть под объектами незавершенного строительства;
представленный расчет задолженности по арендным платежам сделан исходя из общей площади земельных участков, переданных в аренду, без учета земельных участков, на которых расположены уже сданные в эксплуатацию жилые дома;
с целью определения площадей земельных участков следует провести экспертизу.
Таким образом, чтобы доказать необоснованность начисления арендной платы, застройщику необходимо ссылаться на Постановление Президиума ВАС РФ № 11642/11, а также судебную практику, прежде всего своего округа.
В случае излишнего внесения платы (за период после регистрации права собственности участника на помещение в доме, за весь участок) застройщик вправе обратиться к арендодателю и в суд с требованием о возврате соответствующей суммы (см, например, определения ВС РФ от 13.04.2017 № 304-ЭС17-3001 по делу № А45-6590/2016 и от 06.12.2016 № 305-ЭС16-16174 по делу № А40-130924/2014).