Меняем счет регионального оператора на специальный счет ТСЖ

Согласно ч. 3 ст. 170 ЖК РФ собственникам помещений в МКД предоставлено право выбора одного из двух способов формирования фонда капитального ремонта:

• на специальном счете, владельцем которого может быть в том числе ТСЖ, осуществляющее управление МКД и созданное собственниками помещений в одном или нескольких домах. В этом случае взносы на капитальный ремонт перечисляются на специальный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете;

• на счете регионального оператора. Тогда взносы на капитальный ремонт перечисляются на данный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в МКД в отношении регионального оператора.

Формирование фонда капитального ремонта на общем расчетном счете ТСЖ действующим жилищным законодательством не предусмотрено (Постановление АС ПО от 24.08.2017 № Ф06-23944/2017 по делу № А57-27142/2016).

Если собственники помещений в МКД не воспользовались указанным правом, то есть не выбрали способ формирования фонда капитального ремонта в отведенный на это срок, либо выбранный способ не реализован, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта в отношении дома на счете регионального оператора. В то же время ч. 1 ст. 173 ЖК РФ предоставлена возможность решением общего собрания собственников помещений в МКД в любое время изменить способ формирования фонда капитального ремонта. Таким образом, если орган местного самоуправления принял решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, собственники помещений в МКД могут изменить способ формирования фонда. Для этого они должны принять решение об изменении способа формирования фонда капитального ремонта (обратите внимание: не решение о выборе способа формирования фонда) и определить:

• размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее минимального размера такого взноса, установленного нормативным правовым актом субъекта РФ. В противном случае изменение способа формирования фонда капитального ремонта будет признано необоснованным (пример – Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2017 № 09АП-31368/2017 по делу № А40-4540/17);

• владельца специального счета (например, ТСЖ);

• кредитную организацию, в которой будет открыт специальный счет.

Так, в деле № А56-18158/2016 судьи признали недоказанным принятие собственниками помещений решения именно об изменении способа формирования фонда капитального ремонта МКД, поскольку в протоколе общего собрания собственников помещений третий вопрос повестки дня сформулирован следующим образом.

Выбор способа формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома. Утверждение размера ежемесячного взноса на капитальный ремонт. Выбор владельца специального счета. Выбор кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет…

Следовательно, собственники не принимали решение по вопросу изменения способа формирования фонда капитального ремонта (см. Постановление АС СЗО от 26.05.2017 № Ф07-5244/2017).

Важно

Способ формирования фонда капитального ремонта не может быть изменен каким-либо иным способом, кроме как путем принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений в МКД, оформленного протоколом общего собрания (Постановление АС УО от 08.11.2016 № Ф09-8874/16 по делу № А60-5868/2016).

Решение общего собрания собственников помещений в МКД об изменении способа формирования фонда капитального ремонта в течение пяти рабочих дней после его принятия необходимо направить региональному оператору, на счет которого перечисляются взносы на капитальный ремонт общего имущества. Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете вступает в силу через один год после направления региональному оператору решения общего собрания собственников помещений в МКД, если только меньший срок не установлен законом субъекта РФ. Так, на территории Москвы действует трехмесячный срок (ч. 3.2 ст. 75 Закона г. Москвы от 27.01.2010 № 2 «Основы жилищной политики города Москвы»).

* * *

Несмотря на то, что орган местного самоуправления принял решение о формировании фонда капитального ремонта в отношении МКД на счете регионального оператора, собственники помещений в МКД могут принять решение об изменении способа формирования фонда капитального ремонта – о формировании фонда на специальном счете, владельцем которого является ТСЖ.