Гарантийный срок на помещения и общее имущество МКД по договору долевого участия

Как исчисляется гарантийный срок на помещение в МКД и оборудование, переданные застройщиком по договору долевого участия в строительстве (ДДУ)? Каков срок гарантии застройщика на общедомовое имущество? Отсчитывается ли он с даты выдачи разрешения на ввод МКД в эксплуатацию, с даты приема-передачи МКД от застройщика УК (ТСЖ) или с даты приема-передачи первого помещения в МКД?

Гарантийный срок на помещения и оборудование

Гарантийный срок для жилого или нежилого помещения, построенного по ДДУ, – не менее 5 лет. Он исчисляется со дня подписания акта приема-передачи данного помещения (ч. 5 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование – не менее 3 лет, он исчисляется со дня подписания первого акта приема-передачи помещения в МКД (ч. 5.1 ст. 7 названного закона). В теории минимальные гарантийные сроки, указанные в Федеральном законе № 214-ФЗ, могут быть увеличены в ДДУ. Однако практика показывает, что таких случаев почти нет.

После получения разрешения на ввод в эксплуатацию МКД застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока (ч. 3 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ). Как правило, этот срок составляет до 6 месяцев. При этом гарантийный срок должен исчисляться именно с момента передачи помещения участнику долевого строительства, а не с момента получения застройщиком разрешения на ввод МКД в эксплуатацию. Условие ДДУ о том, что гарантийный срок исчисляется с момента ввода МКД в эксплуатацию, противоречит закону, поскольку такое условие искусственно уменьшает срок гарантии (Постановление ВС РФ от 18.12.2014 № 303-АД14-7399 по делу № А04-3049/2014, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 14.08.2020 № 307-ЭС19-24320 по делу № А56-44694/2019).

Срок гарантии на общедомовое имущество

В Федеральном законе № 214-ФЗ не сказано, в каком порядке и с какого момента исчисляется гарантийный срок на общее имущество МКД.

Федеральный закон от 03.07.2016 № 304-ФЗ внес изменения в ч. 2 ст. 2 Федерального закона № 214-ФЗ, исключив общее имущество в МКД из состава объекта долевого строительства. Но это ни в коем случае не означает, что дольщики не вправе предъявить застройщику претензии в отношении недостатков общедомового имущества. Цель Федерального закона № 214-ФЗ – повышение защиты прав граждан – участников долевого строительства. Видимо, исключение общего имущества из понятия объекта долевого строительства продиктовано необходимостью обезопасить собственников от ситуаций, когда общее имущество МКД оказывается в собственности третьих лиц (подвальные помещения, кровля, чердаки и т. д.), которые используют его в своих интересах, нарушая права жильцов (см. Письмо Минстроя России от 20.04.2017 № 13833-АЧ/04).

Общее имущество МКД переходит в собственность дольщиков в силу ч. 5 ст. 16 Федерального закона № 214-ФЗ, ст. 36 ЖК РФ. Состав общедомового имущества указывается в информации о проекте строительства (п. 8 ч. 1 ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ).

Общее имущество функционально связано с помещениями МКД и обслуживает их, поэтому не может рассматриваться как самостоятельный объект права, представляет собой сложную и неделимую вещь и является принадлежностью главной вещи – совокупности всех помещений МКД (ст. 130, 133, 134, 135, 289, 290 ГК РФ, ст. 36–40 ЖК РФ). Следовательно, гарантийный срок на общедомовое имущество (за исключением технологического и инженерного оборудования) не может быть меньше, чем гарантийный срок на помещения МКД (5 лет).

Начало течения гарантийного срока на общее имущество МКД

Точка начала отсчета гарантийного срока на общее имущество МКД (составляющего не менее 5 лет) – это дата подписания первого акта приема-передачи помещения в МКД.

Подробное обоснование указанной позиции можно найти в следующих судебных актах.

Реквизиты судебного акта

Суть позиции

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 17.07.2020 № 305-ЭС19-20516(5) по делу № А40-217303/2016

С момента подписания первого передаточного акта на любое помещение в доме возникает режим общей долевой собственности на имущество МКД (ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ). А поскольку не существует принципиальной разницы между правовыми режимами технологического и инженерного оборудования и иного общего имущества МКД, необходимо исходить из того, что в отношении иного общедомового имущества (стены, кровля, фасад, фундамент и пр.) гарантийный срок также начинает течь со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства, составляя при этом 5 лет

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2019 № 09АП-58182/2019 по делу № А40-318688/18

Гарантийный срок в отношении общего имущества МКД наступает со дня передачи участнику долевого строительства первого помещения в указанном доме, поскольку вместе с первым переданным жилым (нежилым) помещением (машино-местом) передается также общее имущество МКД. Поскольку гарантийный срок на общее имущество является единым, он должен исчисляться с даты начала эксплуатации здания участниками долевого строительства. Иное означало бы, что застройщик должен нести риск случайной гибели за имущество, переданное дольщикам, что противоречит законодательству о долевом строительстве и жилищному законодательству

Аналогичным образом начало течения гарантийного срока (с даты приемки-передачи первого помещения в МКД) определено в постановлениях Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2018 № 13АП-22291/2018 по делу № А56-69618/2017, Первого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2018 № 01АП-10175/2017 по делу № A11-1513/2017, Десятого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2017 № 10АП-9104/2017 по делу № А41-70996/16.

В то же время несколькими годами ранее судебные органы практиковали еще один подход: отсчитывали гарантийный срок на общедомовое имущество с даты подписания акта приема-передачи МКД от застройщика к УК (ТСЖ) (постановления АС УО от 11.07.2017 № Ф09-3574/17 по делу № А60-45442/2016, от 14.04.2015 № Ф09-1386/15 по делу № А07-9637/2014, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2016 № 13АП-2804/2016 по делу № А56-4575/2015, Апелляционное Определение Санкт-Петербургского городского суда от 02.05.2017 № 33-4025/2017 по делу № 2-1368/2016, Определение Ленинградского областного суда от 23.03.2016 № 33-1312/2016).

Однако с принятием разъяснений, приведенных в Определении ВС РФ от 17.07.2020 № 305-ЭС19-20516 по делу № А40-217303/2016, можно ожидать унификации судебной практики по данному вопросу.

Требования к застройщику в рамках гарантийного срока

Согласно ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению его качества, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено ДДУ, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Ответственным за качество строительства жилого дома является именно застройщик, которому выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 № 2345/10 по делу № А56-3507/2008). Соответственно, вышеуказанные требования следует адресовать застройщику, а не генподрядчику и не заказчику.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие (ч. 7 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ):

Таким образом, в пределах гарантийного срока установлена презумпция вины застройщика в недостатках (дефектах) объекта долевого строительства. Поэтому, если требования в отношении недостатков МКД заявлены в пределах гарантийного срока, то именно застройщику придется доказывать в суде, что эти недостатки связаны не с нарушением норм строительства, а с нормальным износом объекта или нарушением порядка эксплуатации и обслуживания МКД.

ТСЖ в интересах своих членов вправе обратиться в арбитражный суд с иском, связанным с качеством строительства (ст. 135, 138 ЖК РФ, Постановление Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 5441/10 по делу № А70-367/12-2008). В условиях отсутствия ТСЖ такое право есть у управляющей организации, действующей в интересах всех собственников помещений в доме. При этом наличие такого права у УК не препятствует отдельным собственникам предъявлять аналогичные иски к застройщику (Определение ВС РФ от 17.07.2020 № 305-ЭС19-20516(5) по делу № А40-217303/2016).

Для УК и ТСЖ доступно два требования из трех, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, – о безвозмездном устранении недостатков общего имущества либо о возмещении расходов на устранение недостатков общего имущества.

Что касается собственников помещений, то в случае обнаружения недостатков в общедомовом имуществе они лишены возможности единолично требовать уменьшения покупной цены квартиры или иного индивидуального имущества, поскольку иные собственники могут выбрать другой способ защиты права – например, потребовать устранения недостатков. С учетом того, что в соответствии со ст. 246, 247 ГК РФ владение, пользование и распоряжение общедомовым имуществом осуществляется по соглашению участников общедолевой собственности, приобретатель жилья не имеет права единолично требовать уменьшения покупной цены в связи с предполагаемыми им недостатками общедомового имущества.