Бухгалтерский учет. Налогообложение. Аудит.
|
Как исчисляется гарантийный срок на помещение в МКД и оборудование, переданные застройщиком по договору долевого участия в строительстве (ДДУ)? Каков срок гарантии застройщика на общедомовое имущество? Отсчитывается ли он с даты выдачи разрешения на ввод МКД в эксплуатацию, с даты приема-передачи МКД от застройщика УК (ТСЖ) или с даты приема-передачи первого помещения в МКД?
Гарантийный срок для жилого или нежилого помещения, построенного по ДДУ, – не менее 5 лет. Он исчисляется со дня подписания акта приема-передачи данного помещения (ч. 5 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование – не менее 3 лет, он исчисляется со дня подписания первого акта приема-передачи помещения в МКД (ч. 5.1 ст. 7 названного закона). В теории минимальные гарантийные сроки, указанные в Федеральном законе № 214-ФЗ, могут быть увеличены в ДДУ. Однако практика показывает, что таких случаев почти нет.
После получения разрешения на ввод в эксплуатацию МКД застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока (ч. 3 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ). Как правило, этот срок составляет до 6 месяцев. При этом гарантийный срок должен исчисляться именно с момента передачи помещения участнику долевого строительства, а не с момента получения застройщиком разрешения на ввод МКД в эксплуатацию. Условие ДДУ о том, что гарантийный срок исчисляется с момента ввода МКД в эксплуатацию, противоречит закону, поскольку такое условие искусственно уменьшает срок гарантии (Постановление ВС РФ от 18.12.2014 № 303-АД14-7399 по делу № А04-3049/2014, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 14.08.2020 № 307-ЭС19-24320 по делу № А56-44694/2019).
В Федеральном законе № 214-ФЗ не сказано, в каком порядке и с какого момента исчисляется гарантийный срок на общее имущество МКД.
Федеральный закон от 03.07.2016 № 304-ФЗ внес изменения в ч. 2 ст. 2 Федерального закона № 214-ФЗ, исключив общее имущество в МКД из состава объекта долевого строительства. Но это ни в коем случае не означает, что дольщики не вправе предъявить застройщику претензии в отношении недостатков общедомового имущества. Цель Федерального закона № 214-ФЗ – повышение защиты прав граждан – участников долевого строительства. Видимо, исключение общего имущества из понятия объекта долевого строительства продиктовано необходимостью обезопасить собственников от ситуаций, когда общее имущество МКД оказывается в собственности третьих лиц (подвальные помещения, кровля, чердаки и т. д.), которые используют его в своих интересах, нарушая права жильцов (см. Письмо Минстроя России от 20.04.2017 № 13833-АЧ/04).
Общее имущество МКД переходит в собственность дольщиков в силу ч. 5 ст. 16 Федерального закона № 214-ФЗ, ст. 36 ЖК РФ. Состав общедомового имущества указывается в информации о проекте строительства (п. 8 ч. 1 ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ).
Общее имущество функционально связано с помещениями МКД и обслуживает их, поэтому не может рассматриваться как самостоятельный объект права, представляет собой сложную и неделимую вещь и является принадлежностью главной вещи – совокупности всех помещений МКД (ст. 130, 133, 134, 135, 289, 290 ГК РФ, ст. 36–40 ЖК РФ). Следовательно, гарантийный срок на общедомовое имущество (за исключением технологического и инженерного оборудования) не может быть меньше, чем гарантийный срок на помещения МКД (5 лет).
Точка начала отсчета гарантийного срока на общее имущество МКД (составляющего не менее 5 лет) – это дата подписания первого акта приема-передачи помещения в МКД.
Подробное обоснование указанной позиции можно найти в следующих судебных актах.
Реквизиты судебного акта |
Суть позиции |
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 17.07.2020 № 305-ЭС19-20516(5) по делу № А40-217303/2016 |
С момента подписания первого передаточного акта на любое помещение в доме возникает режим общей долевой собственности на имущество МКД (ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ). А поскольку не существует принципиальной разницы между правовыми режимами технологического и инженерного оборудования и иного общего имущества МКД, необходимо исходить из того, что в отношении иного общедомового имущества (стены, кровля, фасад, фундамент и пр.) гарантийный срок также начинает течь со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства, составляя при этом 5 лет |
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2019 № 09АП-58182/2019 по делу № А40-318688/18 |
Гарантийный срок в отношении общего имущества МКД наступает со дня передачи участнику долевого строительства первого помещения в указанном доме, поскольку вместе с первым переданным жилым (нежилым) помещением (машино-местом) передается также общее имущество МКД. Поскольку гарантийный срок на общее имущество является единым, он должен исчисляться с даты начала эксплуатации здания участниками долевого строительства. Иное означало бы, что застройщик должен нести риск случайной гибели за имущество, переданное дольщикам, что противоречит законодательству о долевом строительстве и жилищному законодательству |
Аналогичным образом начало течения гарантийного срока (с даты приемки-передачи первого помещения в МКД) определено в постановлениях Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2018 № 13АП-22291/2018 по делу № А56-69618/2017, Первого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2018 № 01АП-10175/2017 по делу № A11-1513/2017, Десятого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2017 № 10АП-9104/2017 по делу № А41-70996/16.
В то же время несколькими годами ранее судебные органы практиковали еще один подход: отсчитывали гарантийный срок на общедомовое имущество с даты подписания акта приема-передачи МКД от застройщика к УК (ТСЖ) (постановления АС УО от 11.07.2017 № Ф09-3574/17 по делу № А60-45442/2016, от 14.04.2015 № Ф09-1386/15 по делу № А07-9637/2014, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2016 № 13АП-2804/2016 по делу № А56-4575/2015, Апелляционное Определение Санкт-Петербургского городского суда от 02.05.2017 № 33-4025/2017 по делу № 2-1368/2016, Определение Ленинградского областного суда от 23.03.2016 № 33-1312/2016).
Однако с принятием разъяснений, приведенных в Определении ВС РФ от 17.07.2020 № 305-ЭС19-20516 по делу № А40-217303/2016, можно ожидать унификации судебной практики по данному вопросу.
Согласно ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению его качества, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено ДДУ, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Ответственным за качество строительства жилого дома является именно застройщик, которому выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 № 2345/10 по делу № А56-3507/2008). Соответственно, вышеуказанные требования следует адресовать застройщику, а не генподрядчику и не заказчику.
Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие (ч. 7 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ):
нормального износа;
нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу эксплуатации помещения;
ненадлежащего ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами;
нарушения инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства.
Таким образом, в пределах гарантийного срока установлена презумпция вины застройщика в недостатках (дефектах) объекта долевого строительства. Поэтому, если требования в отношении недостатков МКД заявлены в пределах гарантийного срока, то именно застройщику придется доказывать в суде, что эти недостатки связаны не с нарушением норм строительства, а с нормальным износом объекта или нарушением порядка эксплуатации и обслуживания МКД.
ТСЖ в интересах своих членов вправе обратиться в арбитражный суд с иском, связанным с качеством строительства (ст. 135, 138 ЖК РФ, Постановление Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 5441/10 по делу № А70-367/12-2008). В условиях отсутствия ТСЖ такое право есть у управляющей организации, действующей в интересах всех собственников помещений в доме. При этом наличие такого права у УК не препятствует отдельным собственникам предъявлять аналогичные иски к застройщику (Определение ВС РФ от 17.07.2020 № 305-ЭС19-20516(5) по делу № А40-217303/2016).
Для УК и ТСЖ доступно два требования из трех, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, – о безвозмездном устранении недостатков общего имущества либо о возмещении расходов на устранение недостатков общего имущества.
Что касается собственников помещений, то в случае обнаружения недостатков в общедомовом имуществе они лишены возможности единолично требовать уменьшения покупной цены квартиры или иного индивидуального имущества, поскольку иные собственники могут выбрать другой способ защиты права – например, потребовать устранения недостатков. С учетом того, что в соответствии со ст. 246, 247 ГК РФ владение, пользование и распоряжение общедомовым имуществом осуществляется по соглашению участников общедолевой собственности, приобретатель жилья не имеет права единолично требовать уменьшения покупной цены в связи с предполагаемыми им недостатками общедомового имущества.