О расчетах с бюджетом по НДС при реконструкции нежилого здания в целях его перевода в жилой фонд

Несколько лет назад организация приобрела нежилое здание и заявила к вычету сумму «входного» НДС. Помещения в здании использовались в деятельности, облагаемой НДС (сдача в аренду).

В 2021 году руководство приняло решение о реконструкции здания в целях последующего его перевода в жилой фонд. Реконструкция будет осуществляться подрядным способом. Квартиры будут предназначены для реализации по договорам купли-продажи.

При реализации жилых помещений организация планирует использовать освобождение от налогообложения, предусмотренное пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ.

Нужно ли восстанавливать ранее принятый к вычету НДС? Если да, то в каком порядке?

Можно ли принимать к вычету НДС, предъявленный продавцами (в том числе генподрядчиком) товаров, работ и услуг, приобретаемых в связи с проведением реконструкции? Если можно, то надо ли восстанавливать НДС при продаже квартир? Если да, то в каком периоде и в каких суммах?

Подсказки от Минфина

Комментируя схожую ситуацию, Минфин в Письме от 01.06.2020 № 03-07-10/46702 сообщил следующее.

Согласно пп. 2 п. 3 ст. 170 НК РФ суммы налога, принятые к вычету по товарам (работам, услугам), в том числе ОС и НМА, имущественным правам, подлежат восстановлению в случаях их дальнейшего использования для осуществления операций, указанных в п. 2 данной статьи, в числе которых предусмотрены операции по реализации (передаче) товаров, освобождаемые от налогообложения в соответствии со ст. 149 НК РФ.

Операции по реализации жилых помещений освобождены от налогообложения (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).

Следовательно, при реализации жилых помещений, созданных при реконструкции нежилого объекта недвижимости, суммы НДС, принятые к вычету по указанному нежилому объекту недвижимости, подлежат восстановлению. При этом нужно руководствоваться пп. 2 п. 3 ст. 170 НК РФ, в котором указано:

Дополнительно чиновники отметили, что предусмотренный п. 3 – 5 ст. 171.1 НК РФ порядок восстановления НДС применяется в случае, если налогоплательщик меняет назначение объекта недвижимости и он начинает использоваться им в дальнейшей деятельности для производства и (или) реализации товаров (работ, услуг), не облагаемых налогом. Поэтому ст. 171.1 НК РФ не распространяется на случаи реализации жилых помещений, созданных при реконструкции нежилого объекта недвижимости.

Итак, Минфин считает, что восстанавливать налог надо единовременно. Сумму НДС следует рассчитывать пропорционально остаточной стоимости здания.

В названном письме нет ответов на вопросы, можно ли принимать к вычету НДС, предъявленный поставщиками и генподрядчиком в связи с проведением реконструкции, и если можно, то в каком периоде и в каких суммах восстанавливать эти суммы НДС? Поэтому дальше будем разбираться самостоятельно.

Об НДС, предъявленном в связи с реконструкцией

В рассматриваемой ситуации организация изначально знает, что при реализации жилых помещений будет применять освобождение от обложения НДС, предусмотренное пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ. Иными словами, реконструированный объект предназначен для использования в не облагаемых этим налогом операциях. Следовательно, нет оснований принимать к вычету суммы НДС, предъявленные продавцами товаров, работ и услуг, приобретаемых в целях реконструкции. Суммы «входного» налога необходимо учитывать в стоимости покупок (п. 2 ст. 170 НК РФ).

Соответственно, при реализации готовых квартир у организации не возникнет обязанность восстанавливать НДС, предъявленный генподрядчиком и другими продавцами товаров, работ и услуг.

О периоде (и других нюансах) восстановления НДС со стоимости нежилого здания

В Письме Минфина России от 01.06.2020 № 03-07-10/46702 нет точного ответа на вопрос, когда восстанавливать суммы НДС, принятые к вычету при приобретении нежилого здания. Чиновники использовали фразу «при реализации жилых помещений».

Вправе ли налоговые инспекторы требовать восстановления налога в более ранних периодах, например, в том, когда принято решение о реконструкции, или в том, когда организация начала осуществлять затраты, связанные с ее проведением?

На наш взгляд, не вправе.

Восстановление сумм налога должно производиться в том квартале, в котором имущество начинает использоваться налогоплательщиком для осуществления операций, не облагаемых НДС (пп. 2 п. 3 ст. 170 НК РФ, Письмо Минфина России от 29.10.2018 № 03-07-11/77559).

Необлагаемой операцией является реализация жилых помещений (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).

Таким образом, обязанность восстановления НДС возникает не раньше начала продажи квартир, что и подтвердил Минфин в Письме от 01.06.2020 № 03-07-10/46702.

Обратите внимание: оценивая возможность принятия сумм «входного» налога к вычету, надо ориентироваться на предназначенность покупок для использования в деятельности, облагаемой (не облагаемой) НДС.

В целях восстановления налога важны не планы, а фактическое использование имущества для совершения операций, освобожденных от обложения НДС.

Суммы восстановленного налога не включаются в стоимость имущества, а учитываются в составе прочих расходов.

Важно восстанавливать НДС исходя из величины ранее принятого к вычету налога, а не начислять его на остаточную стоимость объекта по действующей ставке. В противном случае организация завысит величину НДС, если при приобретении нежилого здания налог уплачивался по ставке 18 %.