Оплатив ремонт общего имущества в здании, собственник вправе требовать возмещения части расходов в качестве неосновательного обогащения

Причем этот вывод справедлив и в том случае, когда одним из отказавшихся от несения расходов собственников помещений в здании является бюджетное учреждение, а в качестве причины отказа в выплате компенсации названо отсутствие контракта, заключенного в соответствии с Законом о контрактной системе. Такой подход подтвердила Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ в Определении от 26.03.2020 № 301‑ЭС19-22897 по делу № А17-2188/2017.

Общий подход к решению проблемы.

В статье «Ремонт общего имущества в административном здании», опубликованной в № 1, 2020, автор дал ответы на следующие вопросы:

При этом было указано, что согласно сформированной судами позиции собственник части помещений в нежилом здании не вправе отказаться нести расходы на содержание общего имущества. При отсутствии заключенного между сторонами договора о возмещении понесенных затрат на содержание общего имущества к отношениям сторон применяются положения о неосновательном обогащении и об обязанности возвратить неосновательно сбереженное имущество собственнику, понесшему расходы на ремонт, реконструкцию и т. д. общего имущества (пропорционально соотношению площади принадлежащих собственникам помещений и общей площади помещений здания) (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 06.10.2009 № 7349/09, Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64).

Иными словами, собственник, осуществивший расходы, вправе обратиться в суд с требованием взыскать неосновательное обогащение с другого собственника помещений в здании. Размер неосновательного обогащения может быть определен исходя из процентного соотношения долей в общем имуществе.

Бюджетное учреждение – особенный собственник?

Действует ли обозначенный выше судебный подход в том случае, когда собственником части помещений в здании является бюджетное (казенное) учреждение? До недавнего времени однозначного ответа на этот вопрос не было.

Например, в Постановлении АС ВВО от 20.09.2019 № Ф01-3703/2019 по делу № А17-2188/2017 арбитры отказали ООО в удовлетворении исковых требований при следующих обстоятельствах.

Помещения в здании принадлежали нескольким собственникам, в том числе областному правительству (свыше 50 %, из которых 42 % закреплены за казенным учреждением).

В связи с аварийным состоянием крыши здания, протечками на общем собрании собственников помещений в здании было решено поручить обществу заключить договор с подрядной организацией на ремонт крыши здания.

Между собственниками здания (за исключением учреждения и области) было подписано соглашение о порядке осуществления ремонта крыши здания.

Ремонтные работы были выполнены, приняты и оплачены.

Учреждение и область сообщили ООО об отсутствии финансовых средств на проведение указанных работ.

Посчитав, что понесенные на ремонт общего имущества расходы подлежат распределению пропорционально занимаемой площади между собственниками помещений в здании, общество обратилось в суд.

Судьи рассуждали так. В соответствии с Законом о контрактной системе государственные органы, органы управления внебюджетными фондами, органы местного самоуправления, казенные учреждения и иные получатели средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ или местных бюджетов могут вступать в договорные отношения только посредством заключения государственного или муниципального контракта.

В данном случае общество и ответчики (область, учреждение) государственный контракт на выполнение работ по ремонту кровли не заключали.

Между тем, поскольку финансирование работ для государственных нужд осуществляется из бюджета, заключение государственного контракта является обязательным условием.

Взыскание неосновательного обогащения за фактически оказанные услуги при отсутствии государственного (муниципального) контракта открывало бы возможность для недобросовестных исполнителей работ и государственных заказчиков приобретать незаконные имущественные выгоды в обход Закона о контрактной системе, тогда как никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.

Данный подход согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлениях Президиума ВАС РФ от 04.06.2013 № 37/13 по делу № А23-584/2011, от 28.05.2013 № 18045/12 по делу № А40-37822/2012, а также приведенной в п. 20 Обзора судебной практики[1].

Таким образом, лицо, оказывающее услуги (выполняющее работы) без государственного (муниципального) контракта, подлежащего заключению в случаях и в порядке, предусмотренных Законом о контрактной системе, не могло не знать, что работы выполняются им при очевидном отсутствии обязательств.

В связи с этим фактическое исполнение обществом обязательства по ремонту кровли в спорном здании не влечет возникновения на стороне ответчиков неосновательного обогащения.

Кроме того, общество не доказало соблюдение условий, указанных в п. 9 ч. 1 ст. 93 Закона о контрактной системе, а именно то, что ремонтные работы крыши здания не терпели отлагательства, были проведены в количестве, объеме, которые необходимы для ликвидации последствий, возникших в результате аварии, были связаны с предотвращением иных чрезвычайных ситуаций природного или техногенного характера.

С учетом изложенного судьи отказали в удовлетворении исковых требований ООО.

Бюджетное учреждение – обычный собственник, отсутствие контракта – не повод для отказа.

Судебная коллегия по экономическим спорам решила, что при рассмотрении спора арбитры не учли следующее.

Согласно разъяснениям, приведенным в абз. 3 п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ № 64, отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения.

В силу ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно п. 4 ст. 214 ГК РФ имущество, находящееся в государственной собственности, закрепляется за государственными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение.

Учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия его собственника (п. 1 ст. 296 ГК РФ).

В силу ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан участвовать в издержках по содержанию и сохранению объекта долевой собственности соразмерно своей доле.

Согласно ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание жилого помещения, в том числе плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ).

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (ч. 1 ст. 158 ЖК РФ).

По смыслу приведенных положений собственники помещений, расположенных в названном здании, обязаны нести бремя содержания общего имущества, участвовать в издержках по содержанию и сохранению общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт помещения, взносов на капитальный ремонт.

Поскольку обязательства собственника по оплате содержания общего имущества основаны на императивных нормах ГК и ЖК РФ, вывод судов об отказе в удовлетворении исковых требований в связи с незаключением сторонами контракта в соответствии с Законом о контрактной системе в отношении спорных работ является ошибочным. Отсутствие контракта в данном случае не освобождает государственного (муниципального) собственника от оплаты расходов на содержание и ремонт здания. Данная ситуация является исключением из общего правила о недопустимости оплаты предоставленного в случае отсутствия контракта, изложенного в п. 20 Обзора судебной практики.

В соответствии с п. 24 этого обзора обязательство собственника помещения в здании по оплате расходов на содержание и ремонт общего имущества возникает в силу закона и не обусловлено наличием договорных отношений и заключением государственного (муниципального) контракта.

Отсутствие со стороны собственника помещения в многоквартирном доме действий по заключению контракта в целях исполнения своей обязанности по несению расходов на содержание общего имущества не является основанием для освобождения его от внесения соответствующей платы на содержание.

Так как между сторонами отсутствовало соглашение о порядке распределения расходов на содержание общего имущества, общество, понесшее расходы сверх своей доли, вправе требовать их компенсации в соответствии со ст. 1102 ГК РФ (неосновательное обогащение).

* * *

Обязанность нести расходы на содержание общего имущества либо возмещать затраты, осуществленные одним из собственников, является универсальной. Она возникает как у коммерческих организаций, так и у бюджетных учреждений. Последние не вправе ссылаться на отсутствие финансирования и заключенного контракта в соответствии с требованиями Закона о контрактной системе.


[1] Обзор судебной практики применения законодательства Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, утв. Президиумом ВС РФ 28.06.2017.