Материалы подготовлены группой консультантов-методологов ЗАО "BKR-Интерком-Аудит"
На основании Федерального закона от 25 февраля 1999 года №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвесторы имеют право в качестве вклада передавать денежные средства, строительные материалы, оборудование, механизмы.
Расчеты по передаче активов в качестве инвестиционных вкладов ведется на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» субсчет «Расчеты с инвестором».
Передача денежных средств или иного имущества в качестве вклада в долевое строительство отражается проводкой по дебету счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» субсчет «Расчеты с инвестором» по Кредиту счета 51 «Расчетные счета». Если инвестор является профессиональным инвестором, то вместо счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» может быть применен счет учета расчетов 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» субсчет «Расчеты по авансам выданным».
При получении инвестором информации о формировании причитающейся доли делается проводка по дебету счета 08 (41) по кредиту 76. На счете 76 может возникнуть разница, в случае если размер внесенных средств меньше фактической стоимости полученного имущества. Таким образом, у инвестора возникает доход. Доходом признается экономическая выгода в денежной или в натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которую выгоду можно оценить (статья 41 Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ)). В бухгалтерском учете возникшая разница учитывается на счете 91 «Прочие доходы и расходы». Дебет счета 76 Кредит счета 91 (отражена сумма превышения стоимости имущества и внесенных средств).
В случае если инвестор получает квартиры или производственные помещения только для собственного пользования, как в производственных, так и непроизводственных целях, то следует учитывать на счете 08 «Вложение во внеоборотные активы». Если инвестирование проходило с целью дальнейшей перепродажи имущества, то следует учет производить по счету 41.
Пример 1.
Заказчик передал инвестору ЗАО «Ремстрой» законченный объект по акту сдачи - приемки, инвестор перечислил за данный объект 8 000 000 рублей. Согласно представленным счетам - фактурам от заказчика сумма НДС перечисленная подрядными организациями, полученная заказчиком, по затратам на строительство составила 600 000 рублей. Если инвестором будут производиться дополнительные затраты на доведения объекта до состояния пригодного к использованию, то они будут отражаться на счете 08 до оформления ввода объекта в эксплуатацию, тот есть отнесены на увеличение его первоначальной стоимости.
Корреспонденция счетов | Сумма, рублей | Содержание операции | |
Дебет | Кредит | ||
76 | 51 | 8 000 000 | Отражена сумма денежных средств, перечисленных заказчику |
08 | 76 | 7 400 000 | Отражена сумма инвентарной стоимости объекта |
19 | 76 | 600 000 | Сумма НДС, уплаченного подрядными организациями |
01 | 08 | 7 400 000 | Сумма первоначальной стоимости объекта, введенного в эксплуатацию |
68 | 19 | 600 000 | Отражена сумма налогового вычета по НДС |
Окончание примера.
Если объект имеет производственное назначение, то по налогу на добавленную стоимость уплаченному подрядными организациями, инвестор имеет право применить налоговый вычет (при наличии счета - фактуры, оплаты данного объекта, ввода его в эксплуатацию).
Если у инвестора данный объект предназначается для последующей продажи, то инвестор вправе поставить сумму НДС к вычету в общеустановленном порядке.
С квартирами, которые приобретают инвесторы налогоплательщики при долевом участии в строительстве, дело обстоит следующим образом: организация принимает на учет по стоимости приобретения с учетом НДС, выделенного в счете - фактуре, полученном от заказчика – застройщика, так как реализация жилых помещений и долей в них освобождена от НДС на основании подпункта 22 пункта 3 статьи 149 НК РФ.
Пример 2.
Рассмотрим порядок отражения в бухгалтерском учете операций связанных с приобретением организацией-инвестором (который является непрофессиональным участником рынка недвижимости) квартиры по договору долевого участия в строительстве. Организация перечислила заказчику денежные средства в размере 1 200 000 рублей. После окончания строительства инвестор получил квартиру.
Корреспонденция счетов | Сумма, рублей | Содержание операции | |
Дебет | Кредит | ||
76 | 51 | 1 200 000 | Перечислены денежные средства застройщику по договору долевого участия в строительстве |
41 | 76 | 1 200 000 | Отражена стоимость квартиры в составе товаров |
Инвестор принимает решение реализовать данную квартиру, но уже за 1 400 000 рублей.
На основании пункта 1 статьи 256 НК РФ квартира не относится к амортизируемому имуществу, если не использовалась для извлечения дохода.
Корреспонденция счетов | Сумма, рублей | Содержание операции | |
Дебет | Кредит | ||
62 | 91-1 | 1 400 000 | Отражена задолженность покупателя по оплате квартиры |
91-2 | 41 | 1 200 000 | Списана балансовая стоимость квартиры |
51 | 62 | 1 400 000 | Поступили денежные средства от покупателя за квартиру |
Налоговая база по налогу на прибыль будет составлять 200 000 рублей (1 400 000 рублей - 1 200 000 рублей).
Окончание примера.
Более подробно с вопросами, касающимися бухгалтерского и налогового учета в строительных организациях, Вы можете познакомиться в книге ЗАО «BKR-Интерком-Аудит» «Строительство».