Автор: Чагин К. Г., эксперт информационно-справочной системы «Аюдар Инфо»
Автономное учреждение сдает в аренду коммерческой организации часть своих помещений. В связи с ограничительными мерами из-за пандемии коронавируса и падением потребительского спроса арендатор испытывает сложности с реализацией услуг и просит учреждение снизить арендную плату. Вправе ли учреждение сделать это?
Cогласно федеральному законодательству о защите конкуренции при исполнении договоров аренды государственного или муниципального имущества их цена может быть увеличена по соглашению сторон в порядке, установленном договором (ч. 8 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ). По общему правилу уменьшать цену такого договора нельзя, в том числе по соглашению сторон (cм. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 06.09.2016 № 304-ЭС16-5762).
Вместе с тем новое российское законодательство, принятое в связи с пандемией коронавирусной инфекции, позволяет это сделать. Так, в 2020 году предусматриваются условия, при соблюдении которых арендатор объекта недвижимости вправе требовать от арендодателя предоставления отсрочки по внесению арендных платежей и (или) уменьшения арендной платы, и данная норма вполне распространяется на договоры аренды государственного и муниципального имущества (ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ). Рассмотрим эти условия.
В отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, устанавливающее отсрочку внесения арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки определяет Правительство РФ.
Согласно названным требованиям (Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 № 439) отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений. Правила применяются к договорам, арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения коронавирусной инфекции. Перечень таких отраслей утвержден Правительством РФ: сюда вошли, например, деятельность туристических агентств, дополнительное образование детей и взрослых, стирка и химическая очистка меховых и текстильных изделий (Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 № 434).
Кроме того, арендатор может потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органами власти решений о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Таким образом, арендатор вправе обратиться к арендодателю лишь с требованием об уменьшении арендной платы , а в случае отказа арендодателя снижения арендной платы придется добиваться в судебном порядке. Перспектива удовлетворения данного требования зависит, в частности, от того, докажет ли арендатор невозможность использования объекта аренды.
К сведению: если стороны не придут к согласию и спор станет рассматриваться в суде, перспектива удовлетворения требования арендатора об уменьшении арендной платы будет зависеть от того, докажет ли он невозможность использования объекта аренды.
Следует учитывать и то, что в силу федерального законодательства об автономных учреждениях АУ не может самостоятельно (без согласования с учредителем) распоряжаться недвижимым имуществом, закрепленным за ним учредителем на праве оперативного управления (ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 03.11.2006 № 174-ФЗ). Формально под распоряжением имуществом в контексте этой нормы понимается совершение сделок, направленных на переход права собственности, владения и (или) пользования в отношении недвижимости. В таком контексте изменение условий договора об арендной плате распоряжением имуществом не является.
Однако в правоприменительной практике сформировалась следующая позиция: возможность использования учреждениями закрепленного за ними на праве оперативного управления государственного имущества должна оцениваться с точки зрения обеспечения более эффективной организации деятельности учреждения и рационального использования такого имущества (п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2006 № 21). Значит, изменение условий использования имущества, влияющее на сумму оплаты аренды, может иметь значение при оценке собственником (учредителем) возможности предоставления его учреждением в пользование арендатору. Кроме того, как отмечалось выше, в законодательстве отсутствуют нормы, позволяющие уменьшить размер арендной платы по договору аренды государственной или муниципальной недвижимости. Поэтому изменение условий договора аренды, касающихся арендной платы (ее уменьшение, предоставление арендатору арендных «каникул» и т. п.), учреждению рекомендуется согласовать с учредителем (органом, осуществляющим полномочия собственника имущества).