Автор: Кислов С. С., эксперт информационно-справочной системы «Аюдар Инфо»

Обычно земельный участок предоставляется застройщику в аренду для строительства нескольких объектов недвижимости, которые создаются и вводятся в эксплуатацию поэтапно. С момента регистрации права собственности на первую квартиру в жилом доме застройщик вправе прекратить уплачивать арендную плату за ту часть земельного участка, которая перешла в общую долевую собственность собственников помещений МКД. Излишне перечисленная сумма арендной платы признается неосновательным обогащением уполномоченного органа и подлежит возврату застройщику, который вправе дополнительно требовать уплаты процентов за пользование этой суммой. Подробности – в предложенном материале.

Застройщик не обязан вносить арендную плату за землю под МКД несмотря на то, что участки под каждым домом не сформированы

Такой вывод содержится в Постановлении АС СЗО от 14.02.2018 № Ф07-15682/2017, Ф07-15689/2017 по делу № А56-81360/2016. Рассмотрим суть налогового спора.

Застройщику был предоставлен в аренду земельный участок, строительство жилых домов на нем осуществлялось в две очереди. Организация просрочила внесение арендной платы. Администрация потребовала оплатить задолженность и неустойку и, не получив денег, обратилась в суд.

Застройщик подал встречный иск: просил суд признать прекращенным его обязательство по уплате арендной платы в соответствующей части. Свою позицию застройщик аргументировал следующим:

  • на части предоставленного в аренду земельного участка возведены МКД, которые введены в эксплуатацию, а расположенные в них квартиры и помещения поступили в собственность участников долевого строительства;

  • поскольку часть участка перешла в общую долевую собственность собственников помещений МКД, у организации прекратились обязательства по внесению арендной платы в соответствующей части.

Обратите внимание. Администрация возражала: право общей долевой собственности на участок не возникло, поскольку земельные участки под каждым МКД не сформированы и не поставлены на государственный кадастровый учет. Следовательно, право аренды на эту часть участка не прекращено.

Судьи согласились с застройщиком в том, что нет оснований для взыскания с него арендной платы, исчисленной исходя из всей площади земельного участка. При этом арбитры основывались на том, что с момента регистрации права первого собственника помещения в последнем МКД, относящемся к первой очереди строительства, земельный участок в соответствующей части перестал относиться к государственной собственности и, следовательно, у организации прекратилось обязательство по внесению арендной платы за эту часть земельного участка, непосредственно занятого введенными в эксплуатацию МКД под обрез их фундамента.

Поскольку с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования земельным участком, право пользования земельным участком под домом у застройщика прекратилось. В связи с этим у арендатора прекратилась и обязанность по внесению арендной платы по договору аренды за часть участка, расположенного под построенными МКД и необходимого для их использования.

Вместе с тем, поскольку после введения в эксплуатацию МКД у застройщика для строительства последующей очереди в пользовании осталась часть земельного участка, обязанность по внесению арендной платы за эту часть не прекратилась.

В результате оба требования – администрации и встречный иск застройщика – были удовлетворены судом частично.

Схожее решение (о частичном удовлетворении требований административного органа и застройщика) принято в Постановлении АС СЗО от 22.06.2017 № Ф07-5135/2017, Ф07-6317/2017, Ф07-6312/2017 по делу № А56-29390/2016. На арендованном земельном участке был построен многофункциональный комплекс с подземной автостоянкой: гостиница и жилой дом. Рассматривая иск о взыскании арендной платы, арбитры:

  • отклонили довод о несформированности земельного участка под введенным в эксплуатацию МКД;

  • пришли к выводу о том, что застройщик не должен вносить арендную плату за ту часть земельного участка, которая должна быть сформирована в целях передачи в собственность собственникам помещений в МКД;

  • пояснили, что арендованной должна считаться лишь та часть участка, на которой осуществлялось строительство второго объекта (гостиницы).

Важно, что Определением ВС РФ от 11.12.2017 № 307-ЭС17-15510 было отказано в передаче этого дела для пересмотра.

Застройщик вправе требовать возврата арендной платы, перечисленной за периоды после регистрации права первого собственника помещений в МКД

Данный вывод подтверждается, например, Постановлением АС ЗСО от 30.05.2017 № Ф04-1344/2017 по делу № А70-11735/2016. Застройщик «по привычке» перечислял арендную плату за весь земельный участок несмотря на то, что квартиры в одном из МКД были переданы дольщикам. Впоследствии организация обратилась в департамент с требованием о возврате излишне перечисленной арендной платы и уплате суммы начисленных процентов. Получив отказ, застройщик направился в суд.

Доказывая необоснованность требований организации, администрация привела следующие аргументы:

  • несмотря на то, что земельный участок был сформирован и предоставлен обществу для строительства жилого комплекса с объектами соцкультбыта, что предусматривает размещение нескольких объектов недвижимости, а также возможность поэтапного осуществления строительства, для эксплуатации и обслуживания каждого многоквартирного дома земельный участок отдельно не формировался;

  • регистрация права собственности на первую квартиру в жилом доме сама по себе не является достаточным основанием для регистрации прекращения договора аренды в случае, если участок для эксплуатации такого дома не сформирован;

  • в целях прекращения арендных отношений застройщику необходимо было обратиться в управление Росреестра с заявлением для погашения записи о государственной регистрации договора аренды;

  • организация самостоятельно продолжала уплачивать арендные платежи.

Однако все эти доводы судом были отклонены. Арбитры указали: поскольку с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в МКД соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а муниципалитет утрачивает право на распоряжение им, договор аренды в части спорного земельного участка считается прекратившимся. В результате в пользу застройщика было взыскано почти 1,2 млн руб. переплаты (неосновательного обогащения) и более 240 тыс. руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Еще один пример – Постановление АС МО от 20.07.2017 № Ф05-8353/2017 по делу № А40-149969/16. Судьи также решили, что публично-правовое образование как собственник не сформированного и не поставленного на кадастровый учет земельного участка, занимаемого многоквартирным домом:

  • не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под этим домом;

  • утрачивает права арендодателя в отношении данного земельного участка.

В результате застройщику удалось вернуть арендную плату в размере свыше 1,6 млн руб. и добиться взыскания с департамента процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме более 200 тыс. руб.

К сведению. Если у вас сложилась аналогичная ситуация (имеется переплата по договору аренды), попробуйте обратиться в администрацию с претензией о возврате излишне уплаченной суммы. Опишите в претензии позицию судов. Сообщите, что в случае добровольного возврата денег администрация сможет избежать уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами. Укажите, что в случае отказа в удовлетворении претензии вы будете вынуждены отстаивать свои права в судебном порядке. При этом иск будет заявлен не только о возврате неосновательного обогащения (суммы переплаты), но и об уплате процентов за пользование чужими денежными средствами.

Возможно, подробное содержание претензии позволит вернуть деньги без обращения в суд.

* * *

Если предоставленный земельный участок был сформирован для строительства нескольких объектов недвижимости, включая МКД, и строительство осуществляется поэтапно, у застройщика есть основания требовать уменьшения площади арендуемого участка (суммы арендной платы) после ввода каждого МКД в эксплуатацию (точнее, с момента регистрации права собственности первого дольщика). Отказ уполномоченного органа – повод обратиться в суд. Арбитры исходят из того, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в МКД соответствующая часть арендованного земельного участка переходит в общую долевую собственность собственников помещений в жилом доме, в связи с чем администрация утрачивает права арендодателя в отношении этой части участка, а у застройщика прекращается обязанность внесения арендной платы. Довод о несформированности земельного участка под каждым МКД в данном случае не имеет правового значения.

Важно, что если застройщик перечислял арендную плату после регистрации права первым собственником, то у организации есть возможность добиться возврата излишне перечисленных денег и уплаты процентов, начисленных на эту сумму.