О приостановлении деятельности по привлечению денежных средств дольщиков

Автор: Д. В. Дурново

Журнал "Строительство: Бухгалтерский учет и налогообложение" № 3/2017

В каких случаях суд может приостановить деятельность, связанную с привлечением денежных средств дольщиков, и когда застройщику не стоит опасаться таких последствий? Почему решение суда о приостановлении деятельности не означает, что застройщик должен прекратить строительство? Ответим на эти и другие вопросы, опираясь на судебную практику.

Известно, что допущенные застройщиком МКД нарушения могут повлечь не только взыскание административных штрафов, но и приостановление деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства. В каких случаях суд может это сделать и когда застройщику не следует опасаться таких последствий? Почему решение суда о приостановлении деятельности не означает, что застройщик должен прекратить строительство? Ответим на эти вопросы, опираясь на судебную практику.

Нормы закона и первый важный вывод.

В соответствии с ч. 15 ст. 23 Закона об участии в долевом строительстве контролирующий орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок деятельности застройщика, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в случае если:

1) более чем на 30 дней задержано представление отчетности, предусмотренной этим федеральным законом;

2) не соблюдаются нормативы финансовой устойчивости деятельности застройщика, установленные Правительством РФ;

3) застройщик не удовлетворяет требования участников долевого строительства по денежным обязательствам, предусмотренным ч. 1 ст. 12.1 этого федерального закона, и (или) не исполняет обязанность по передаче объекта долевого строительства в течение трех месяцев со дня наступления удовлетворения таких требований и (или) исполнения такой обязанности. При этом указанные требования в совокупности должны составлять не менее 100 тыс. руб.;

4) застройщик не исполняет требования этого федерального закона, а также принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов при условии, что в течение одного года к застройщику два и более раза применялись предусмотренные данным законом меры воздействия;

5) в представленной в контролирующий орган проектной декларации отражены заведомо недостоверные сведения:

• о соответствии застройщика требованиям, установленным ч. 2 ст. 3 этого закона;
• о соответствии юридических лиц, заключивших договор поручительства с застройщиком, требованиям, указанным в ч. 3 ст. 15.3 этого закона.

6) по истечении шести месяцев со дня выдачи контролирующим органом предписания об устранении нарушения требований, указанных в п. 1, 7 и 8 ч. 2 ст. 3 этого закона, застройщик не устранил нарушения.

К сведению

Пункты 5 и 6 внесены в ч. 15 Федеральным законом от 03.07.2016 № 304‑ФЗ и касаются тех МКД, в отношении которых регистрация первого ДДУ проводится после 01.01.2017.

Из формулировки ч. 15 ст. 23 Закона об участии в долевом строительстве видно, что уполномоченный орган вправе просить суд о приостановлении не всей деятельности организации, а только той ее части, которая связана с привлечением денежных средств участников для строительства МКД. Иными словами, вступление в силу решения суда не препятствует продолжению деятельности организации, в том числе по строительству МКД за счет собственных и заемных денежных средств. Застройщику будет запрещено заключать договоры с новыми дольщиками и получать от них денежные средства.

В подтверждение сказанного сошлемся на мнение арбитражных судов:

Какие обстоятельства позволяют приостановить деятельность и на какой период?

Обратимся к судебной практике и посмотрим, при каких обстоятельствах арбитры удовлетворяют требования уполномоченных органов о приостановлении деятельности и в течение какого срока застройщику придется обходиться без денег дольщиков.

Принимая решения в пользу контролирующего органа, судьи непременно отмечают: приостановление деятельности общества, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, является законной, разумной и адекватной мерой, направленной на защиту интересов потенциальных дольщиков.

Подчеркнем, рассматривая дела о приостановлении деятельности, арбитры не анализируют законность ранее принятых уполномоченным органом постановлений о привлечении организации к административной ответственности. Соответственно, застройщику нет смысла ссылаться на необоснованность постановлений. Арбитры этот довод отклоняют, отмечая, что застройщику следовало своевременно их обжаловать. Если организация не делала этого, представленные уполномоченным органом постановления признаются судами доказательством того, что застройщик неоднократно привлекался к административной ответственности.

Какие аргументы позволяют судьям вставать на сторону застройщика?

Неверно полагать, что судьи всегда удовлетворяют требования уполномоченного органа о приостановлении деятельности. Чтобы понять, какие аргументы могут помочь застройщику избежать данного вида наказания, рассмотрим несколько ситуаций из практики.

Постановление АС ЗСО от 14.05.2015 № Ф04-19178/2015 по делу № А45-14864/2014.

Обстоятельства: застройщик своевременно не передал объекты долевого строительства, не заключил дополнительные соглашения и продолжает привлекать денежные средства новых участников.

Аргументы в пользу застройщика:

• первый МКД в составе жилого комплекса введен в эксплуатацию, на момент проведения проверки просрочка сдачи второго дома составляет полгода, третьего – несколько дней. При этом степень готовности этих МКД составляет 99%;
• причиной задержки сдачи домов явилась необходимость строительства сетей водоснабжения и водоотведения, организация предпринимает меры к быстрейшему вводу домов в эксплуатацию;
• участники долевого строительства уведомлены об изменении сроков сдачи домов, с частью из участников заключены дополнительные соглашения о переносе срока;
• уполномоченный орган не представил доказательств грубого и систематического неисполнения организацией требований Закона об участии в долевом строительстве, в том числе использования привлекаемых денежных средств не по целевому назначению, предъявления участниками застройщику требований о расторжении договоров и возврате уплаченных денежных средств;
• приостановление деятельности застройщика не отвечает принципу соразмерности ответственности допущенным нарушениям.

Позиция суда: обращаясь с требованием о приостановлении деятельности застройщика, связанной с привлечением денежных средств участников, контролирующий орган обязан доказать не только наличие оснований для применения к застройщику данной предупредительной меры, но и то, что ее принятие необходимо для защиты экономических интересов Российской Федерации, прав и законных интересов потребителей и иных лиц, обеспечит именно восстановление прав и их законных интересов, а не повлечет для них еще более неоправданные (отрицательные) последствия как результат ее применения.

С учетом отсутствия доказательств грубого и систематического неисполнения организацией требований Закона об участии в долевом строительстве судьи решили, что в рассматриваемом случае нарушение установленного ДДУ срока передачи объектов дольщикам не может служить основанием для приостановления деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников.

Постановление АС ПО от 03.09.2015 № Ф06-27284/2015 по делу № А12-1916/2015.

Обстоятельства: нарушен срок ввода в эксплуатацию двух жилых домов, застройщик не исполнил обязательства по 286 ДДУ на общую сумму 785 млн руб.

Аргументы в пользу застройщика:

• общество предпринимает активные меры к достройке МКД, застройщику выдано разрешение на ввод в эксплуатацию первого дома, по второму дому продлено разрешение на строительство;
• строительство ведется только за счет средств участников долевого строительства, иных источников финансирования застройщик не имеет;
• дольщикам направлены уведомления об изменении срока ввода дома в эксплуатацию с предложением заключить дополнительные соглашения к ДДУ, что подтверждается списками заказных почтовых отправлений с отметками органа почтовой связи о принятии корреспонденции;
• с некоторыми участниками заключены доп. соглашения об изменении срока передачи квартир;
• последний раз застройщик привлекался к административной ответственности 14.10.2014.

Позиция суда: приостановление привлечения средств новых участников негативно повлияет на финансовое положение застройщика, фактически приведет к невозможности дальнейшего строительства, нарушению прав участников долевого строительства. Административный орган не представил доказательств необходимости приостановления деятельности общества, связанной с привлечением денежных средств.

Подведем итог

Судебная практика свидетельствует, что уполномоченному органу не удастся добиться приостановления деятельности застройщика по формальным основаниям. Например, согласно п. 1 ч. 15 ст. 23 Закона об участии в долевом строительстве нарушение срока представления застройщиком отчетности более чем 
на 30 дней является основанием для обращения уполномоченного органа в суд с заявлением о приостановлении деятельности застройщика. Однако, сославшись только на этот факт, административный орган проиграет дело.

Арбитры исходят из того, что контролирующий орган обязан доказать не только наличие оснований для приостановления деятельности, но и то, что оно не повлечет отрицательных последствий для участников долевого строительства, а также что иные меры воздействия не способны защитить их права и законные интересы.

В пользу застройщика толкуются такие обстоятельства, как высокая степень готовности МКД, принятие организацией мер по уведомлению дольщиков о переносе срока ввода дома в эксплуатацию и заключению с ними дополнительных соглашений об изменении срока передачи объектов долевого строительства, отсутствие систематических грубых нарушений требований Закона об участии в долевом строительстве. И наоборот, низкая степень готовности жилого дома, приостановление застройщиком работ по строительству, наличие нескольких случаев привлечения к административной ответственности и многочисленных предписаний об устранении выявленных нарушений, доказанные факты нецелевого использования денежных средств (в том числе направление денег на строительство другого МКД) свидетельствуют об обоснованности требования административного органа.

Принятие судом решения о приостановлении деятельности не означает запрет на осуществление застройщиком предпринимательской деятельности в полном объеме. Суд приостанавливает только отдельную ее часть, связанную с привлечением денежных средств новых участников. При этом застройщик не лишается права заниматься другими видами предпринимательской деятельности и может продолжать строительство МКД за счет собственных либо заемных денежных средств.