Автор: Тимонина И. И.,эксперт информационно-справочной системы «Аюдар Инфо»

С какого момента организация вправе прекратить начисление налога на имущество (по кадастровой или среднегодовой стоимости) в связи со сносом (демонтажем) объекта недвижимости либо его продажей или уничтожением в результате чрезвычайной ситуации? Судебная практика выработала единую позицию по этому вопросу.

Снос недвижимости

Собственник объекта перестает быть плательщиком налога на имущество с момента прекращения существования недвижимости, независимо от даты ее исключения из ЕГРН.

Указанная позиция Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ отражена в Определении от 20.09.2018 № 305-КГ18-9064 по делу № А40-154449/2017 применительно к следующей ситуации.

Организация – собственник недвижимого имущества снесла объект и списала его с бухгалтерского учета в апреле, а запись в ЕГРН о прекращении права собственности и ликвидации указанного имущества была внесена лишь в сентябре того же года.

По результатам камеральной проверки представленной обществом декларации по налогу на имущество организаций, инспекция начислила недоимку по налогу и пени, указав, что, несмотря на ликвидацию объекта, налог на имущество подлежал исчислению до момента исключения сведений о недвижимости из государственного реестра.

Рассматривая налоговый спор, судьи учли: налог исчисляется исходя из кадастровой стоимости спорного объекта, в связи с чем применяется специальный порядок определения налоговой базы, отличный от правил бухгалтерского учета, а именно датой прекращения права собственности у общества на снесенный объект недвижимого имущества признается дата снятия его с государственного кадастрового учета.

Судебная коллегия ВС РФ признала это мнение ошибочным и встала на сторону налогоплательщика. Обоснование – следующее.

Обязанность по исчислению и уплате налога на имущество организаций связана с наличием у налогоплательщика реально существующих объектов недвижимости, способных приносить экономические выгоды его владельцу и потому признаваемых частью активов налогоплательщика – объектами основных средств.

Уплата налога со стоимости недвижимости выступает в этом случае одной из составляющих бремени содержания имущества, которое лежит на собственнике, а само по себе наличие в государственном кадастровом учете сведений об объекте недвижимости и его принадлежности налогоплательщику не может служить основанием для взимания налога при отсутствии облагаемого имущества в действительности.

Отказывая в удовлетворении требований общества, суды сослались на установленный п. 5 ст. 382 НК РФ порядок исчисления налога, согласно которому при прекращении у налогоплательщика в течение налогового (отчетного) периода права собственности на объекты недвижимого имущества, указанные в ст. 378.2 НК РФ, исчисление суммы налога (сумм авансовых платежей по налогу) в отношении данных объектов недвижимого имущества осуществляется с учетом коэффициента, определяемого как отношение количества полных месяцев, в течение которых данные объекты недвижимого имущества находились в собственности налогоплательщика, к количеству месяцев в налоговом (отчетном) периоде.

Однако суды не приняли во внимание, что право на вещь не может существовать в отсутствие самой вещи. На основании п. 1 ст. 235 ГК РФ и с учетом разъяснений, данных в п. 38 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25, в случае сноса объекта недвижимости право собственности на него прекращается по факту уничтожения (утраты физических свойств) имущества.

Таким образом, налоговый орган необоснованно доначислил налог на имущество и соответствующие суммы пеней.

Обратите внимание: ФНС Письмом от 24.09.2018 № БС-4-21/18577 направила в налоговые органы в качестве руководства в работе копию названного определения ВС РФ и подчеркнула: обязанность по исчислению и уплате налога на имущество организаций возникает в отношении реально существующих объектов недвижимости.

Кроме того, позиция СКЭС включена в Обзор судебной практики № 4 (2018), утвержденный Президиумом ВС РФ 26.12.2018.

Важно помнить, что доказать отсутствие обязанности уплаты налога реально только при наличии неопровержимых доказательств прекращения физического существования объекта (в частности, оформленного кадастровым инженером акта обследования места нахождения объекта недвижимости). Составленные самим налогоплательщиком документы, а также заключения специалистов об аварийном состоянии здания не свидетельствуют о прекращении исчисления налога на имущество организаций (см., например, Постановление АС МО от 30.12.2019 № Ф05-21336/2019 по делу № А40-58839/2019).

Продажа недвижимости

Позиция Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ, изложенная в Определении от 20.09.2018 № 305-КГ18-9064, о том, что НК РФ связывает обязанность по исчислению и уплате налога на имущество с наличием у организации реально существующих объектов недвижимости, способных приносить экономические выгоды его владельцу, применима и при продаже объектов. Поэтому продавец перестает быть плательщиком налога на имущество с момента приема-передачи недвижимости покупателю, независимо от даты госрегистрации права собственности.

Если проверяющие придерживаются иного мнения, организация вправе рассчитывать на судебную защиту. Пример судебного решения в пользу налогоплательщика – Постановление АС МО от 20.12.2021 № Ф05-30870/2021 по делу № А40-73376/2020.

Общество было признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства, в процессе которой с публичных торгов проданы три объекта недвижимого имущества по договору купли-продажи, заключенному с банком (покупатель).

Объекты переданы покупателю по акту, сняты с бухгалтерского учета налогоплательщика и приняты на учет покупателем.

Однако Росреестр приостановил регистрационные действия (по причинам, не зависящим от налогоплательщика-продавца). В связи с этим право собственности на объекты было зарегистрировано лишь спустя несколько месяцев.

Общество перестало уплачивать налог на имущество по переданным покупателю объектам. Налоговый орган начислил недоимку, считая, что до момента государственной регистрации перехода права собственности спорные объекты находились в собственности налогоплательщика, должны были учитываться на его балансе, вследствие чего на основании ст. 374 и 375 НК РФ общество обязано было исчислить и уплатить налог на имущество.

Признавая позицию ИФНС неправомерной, арбитры указали: с момента подписания актов приема-передачи зданий и снятия их с бухгалтерского учета у налогоплательщика прекратились обязательства по уплате налога на имущество.

О ПБУ 6/01 и ФСБУ 6/2020

Рассмотренные выше судебные решения подтверждают, что правовая позиция СКЭС ВС РФ применима в отношении объектов, облагаемых налогом на имущество как по кадастровой, так и по среднегодовой стоимости. Во втором случае споры были вызваны неоднозначными формулировками ПБУ 6/01 «Учет основных средств». В частности, согласно п. 29 этого документа стоимость объекта основных средств, который выбывает или не способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем, подлежит списанию с бухгалтерского учета. Выбытие объекта основных средств имеет место в случае продажи, прекращения использования вследствие морального или физического износа, ликвидации при аварии, стихийном бедствии и иной чрезвычайной ситуации и в иных случаях. То есть ПБУ 6/01 не конкретизировало момент списания объекта с баланса.

Пункт 40 ФСБУ 6/2020 «Основные средства» предусматривает, что объект основных средств, который выбывает или не способен приносить организации экономические выгоды в будущем, списывается с бухгалтерского учета. Списание объекта основных средств обусловливается, например:

а) прекращением использования этого объекта вследствие его физического или морального износа при отсутствии перспектив продажи или возобновления использования;

б) передачей этого объекта другому лицу в связи с его продажей, меной, передачей в виде вклада в капитал другой организации, передачей в неоперационную (финансовую) аренду, передачей в некоммерческую организацию;

в) физическим выбытием этого объекта в связи с его утратой, стихийным бедствием, пожаром, аварией и другими чрезвычайными ситуациями;

г) истечением нормативно допустимых сроков или других предельных параметров эксплуатации этого объекта, в результате чего его использование организацией становится невозможным;

д) прекращением организацией деятельности, в которой использовался этот объект, при отсутствии возможности его использования в продолжающейся деятельности.

При этом согласно п. 41 названного стандарта объект основных средств подлежит списанию в том отчетном периоде, в котором он выбывает или становится неспособным приносить организации экономические выгоды в будущем.

Таким образом, объект должен быть исключен из состава основных средств при прекращении его использования по причине износа, при передаче его другому лицу и при физическом выбытии вследствие его утраты (уничтожения) при чрезвычайных ситуациях. Более четкие формулировки ФСБУ 6/2020 должны способствовать сокращению налоговых споров.

Гибель, уничтожение недвижимости

Начиная с 2022 года ст. 382 НК РФ дополнена п. 4.1, согласно которому в отношении объекта налогообложения, прекратившего свое существование в связи с его гибелью или уничтожением, исчисление налога прекращается с 1-го числа месяца гибели или уничтожения такого объекта. Для этого организации следует представить в налоговый орган заявление о гибели или уничтожении объекта налогообложения. Форма и электронный формат такого заявления утверждены Приказом ФНС России от 16.07.2021 № ЕД-7-21/668@. С заявлением налогоплательщик вправе представить документы, подтверждающие факт гибели или уничтожения объекта налогообложения.