Закон безжалостен к фирмам, которые заключили договор, признанный впоследствии ничтожным — от такой сделки они не смогут получить ничего. Впрочем, как выяснилось, некоторые нормы закона сформулированы так, что иногда горе-бизнесмены могут рассчитывать на обоснованность затрат, произведенных по таким соглашениям-фантомам.
Нет договора — нет затрат
Один из постулатов договорного права гласит — если договор аренды помещения заключен на срок больше года, такое соглашение должно быть зарегистрировано (ст. 651 Гражданского кодекса). В противном случае оно будет являться недействительным и даже ничтожным (ст. 168 ГК и п. 1. ст. 165 ГК). А раз так, то никаких юридических последствий такое соглашение не влечет (п. 1 ст. 167 ГК).
Разумеется, налоговые инспектора не упустили этот факт из виду и стремятся напомнить о нем своим подопечным при первой же возможности. Точнее, при первой же проверке. Фискалы доходчиво объясняют, что раз юридических последствий нет, то и затраты, произведенные на основании ничтожного соглашения, нельзя включить в состав расходов и учитывать при расчете налогов. При этом чиновники напоминают, что расходами признаются только обоснованные и документально подтвержденные затраты, понесенные компанией (п. 1 ст. 252 НК).
На первый взгляд, вроде бы все верно: нет договора — нет последствий. Точнее говоря, если нет прав и обязанностей по соглашению, значит, нет права относить затраты на расходы.
Документы и условия
Теперь обратимся к нормам налогового законодательства и разберемся, может ли стать причиной отказа в признании затрат по договору аренды помещений тот факт, что указанное соглашение не было зарегистрировано. Итак, уменьшить доходы на сумму произведенных расходов можно в том случае, если расход одновременно соответствует трем критериям. Во-первых, необходимо, чтобы он был обоснованным (т. е. экономически оправданным). Во-вторых, расходы должны подтверждаться документами, оформленными в соответствии с требованиями законодательства. И в-третьих, расход должен осуществляться исключительно в рамках деятельности, направленной на получение дохода.
Начнем с первого принципа. Сразу отметим, что ни одна из отраслей права в настоящее время не содержит определения термина «экономически оправданные затраты». Правда, можно взять на вооружение формулировку, согласно которой таковыми являются затраты или расходы, обусловленные целями получения доходов и удовлетворяющие принципу рациональности. Последнее означает, что расход осуществляется с учетом особенностей хозяйственной деятельности организации.
Далее рассмотрим второй принцип, согласно которому документы, подтверждающие расходы, должны быть оформлены в соответствии с требованиями закона. В данном случае это — «слабое звено». Ведь, согласно исходным условиям, договор аренды не соответствует закону, поскольку не прошел госрегистрацию. В данном случае можно будет воспользоваться передаточным актом (актом приема-передачи помещения) и платежными поручениями, свидетельствующими о перечислениях фирмой арендной платы. Ведь такие бумаги вполне могут подтвердить, что понесенные затраты на оплату помещения не только документально подтверждены, но и экономически обоснованны, т. е. направлены на получение дохода, как предписывает статья 252 НК РФ.
И, наконец, последний принцип — затраты обязательно должны быть связаны с производственной деятельностью фирмы. Чтобы это условие работало во благо предприятия, о нем необходимо позаботиться уже на стадии составления контракта. В тексте соглашения, а также в передаточном акте необходимо указать, что фирма-арендодатель предоставляет арендатору здание или помещение, в котором находится офис или цех, т. е. в котором непосредственно и производятся работы или же располагается необходимый административный штат. Далее в контракте должно значиться, что арендатор несет расходы по техническому содержанию, текущему и капитальному ремонту переданного в безвозмездное пользование недвижимого имущества. Обратите внимание — даже если такой договор будет незарегистрированным и, соответственно, недействительным, то данные формулировки можно истолковать хотя бы как намерения сторон, что в конечном итоге тоже отвечает интересам предприятия.
Безвозмездный, но регистрируемый
Если с включением в состав расходов арендной платы мы разобрались, то, как же быть в том случае, если фирма использует помещение на основании договора безвозмездного пользования? Ведь офис необходимо содержать, да и ремонт производить иногда требуется, а это опять же затраты, но возникшие из «безденежного» договора...
Однако решается эта проблема по аналогии с только что рассмотренной. Для этого нужно правильно сформулировать условия договора и передаточного акта, а также четко указать в платежках цели, для осуществления которых перечисляются средства.
Но раз уж мы заговорили о госрегистрации договоров безвозмездного пользования недвижимостью, стоит обратить внимание на один любопытный факт. В последнее время арбитражные судьи отмечают, что такое «безденежное» право не нуждается в регистрации, на какой бы срок ни заключался договор (см., например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 23 мая 2008 г. по делу № А42-3954/2007). Однако это утверждение не бесспорно.
Дело в том, что в законе четко оговорены ситуации, в рамках которых сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации. Это право собственности или другие так называемые вещные права на недвижимость, а именно право хозяйственного ведения или оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека или сервитуты (ст. 131, 164 ГК РФ). Т. е., как мы видим, право безвозмездного пользования в этом списке отсутствует, если бы не одно «но». Дело в том, что данный перечень — открытый (как сказано в Гражданском кодексе: «...а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами»). Скорее всего, арбитры рассматривали понятие «право безвозмездного пользования» как единое целое и пришли к выводу, что в этом случае регистрация не обязательна.
Но, возможно, здесь стоит отталкиваться от права пользования как такового, вне зависимости от того, платит ли фирма за недвижимость или использует ее бесплатно. Тогда все сразу встает на свои места и становится ясно, что незарегистрированный договор, заключенный на срок более года, вне всяких сомнений, недействителен. Ведь обязанность зарегистрировать контракт не зависит от его возмездности.
Кроме того, налоговики вполне могут указать, что безвозмездный договор по своей сути и содержанию является договором аренды, и поэтому его опять же следует считать ничтожным.
комментарий специалиста
«Решение о целесообразности расхода, — комментирует Екатерина Ковалева, юрист торговой компании, — с точки зрения производственной деятельности должен принимать исключительно руководитель организации. Поэтому можно порекомендовать предприятиям для обоснования расходов составлять, например, внутренние документы распорядительного характера, в которых руководитель подтверждает целесообразность расхода и т. д. Кроме того, вопрос о произведении тех или иных затрат можно вынести на повестку дня в ходе собрания участников и акционеров, чтобы целесообразность этих расходов была расписана, закреплена и подтверждена решением общего собрания или собрания акционеров».
Законные лазейки
Итак, мы выяснили, что даже при отсутствии договора аренды — или, если хотите, при наличии подписанного, но недействительного контракта — у предприятия есть реальный шанс доказать инспекторам оправданность свои расходов на пользование помещением.
Кроме того, нигде в налоговом законодательстве не сказано, что отнесение арендных платежей в состав расходов в целях налогообложения связано с государственной регистрацией договора аренды. Более того, законы не связывают порядок исчисления и уплаты налогов с выполнением требований других отраслей законодательства, в том числе гражданского. Так что «мертвый» договор пользования помещением в целях налогообложения вполне может оказаться живее всех живых.
