Основные задачи и порядок создания товарищества собственников жилья

Товарищество собственников может создаваться для управления как уже построенным, так и строящимся многоквартирным домом. Решение о его создании принимается лицами, которые уже стали собственниками (статья 136 ЖК РФ) либо станут ими (статья 139 ЖК РФ).

ТСЖ - самостоятельная организационно-правовая форма юридического лица, установленная статьей 291 ГК РФ и статьей 135 ЖК РФ.

Правоспособность товарищества как юридического лица возникает в момент его создания, который совпадает с его государственной регистрацией (пункт 2 статьи 51 ГК РФ) и прекращается в момент завершения его ликвидации (пункт 8 статьи 63 ГК РФ, пункт 3 статьи 49 ГК РФ).

ТСЖ приобретает статус юридического лица с момента государственной регистрации. Являясь некоммерческой организацией, товарищество по общему правилу обладает специальной правоспособностью, предусматривающей возможность осуществления тех видов деятельности, которые соответствуют её целям и задачам.

Задачи ТСЖ закреплены в статье 138 ЖК РФ. К ним относится:

1) содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений, не являющимися членами товарищества;

2) обеспечение надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества в многоквартирном доме;

3) обеспечение выполнения всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

4) обеспечение соблюдения прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

5) принятие мер, необходимых для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

6) представление законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Товарищество как некоммерческая организация вправе иметь печать с полным наименованием на русском языке; штампы и бланки со своим наименованием, а также зарегистрированную в установленном порядке эмблему. Иметь в собственности или оперативном управлении обособленное имущество и отвечать по своим обязательствам этим имуществом. Оно также может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и неимущественные права, исполнять обязанности, быть истцом или ответчиком в суде. Кроме того, товарищество может открыть расчетный или иные счета в банке.

Следует заметить, что товарищество отвечает по своим обязательствам всем своим имуществом, однако его члены, т.е. собственники помещений в многоквартирном доме, по его обязательствам не отвечают (пункт 6 статьи 135 ЖК РФ).

Решение о создании ТСЖ принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в многоквартирном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений.

Общий порядок проведения подобного собрания и его компетенция установлены в статье 45 ЖК РФ. Данная статья предусматривает, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание.

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);

3) дата, место, время проведения данного собрания или, в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования, дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.

Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением вопросов, связанных:

1) с принятием решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

2) принятием решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3) принятием решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.

Указанные решения принимаются большинством, составляющим не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном многоквартирном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения как лично, так и через своего представителя.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Это очень важное уточнение. Как видим, кворум собрания определяется не пропорционально количеству участвующих в нем физически владельцев, а пропорционально количеству “площади”, находящейся в распоряжении собственников, которые участвуют в организации и проведении подобного голосования. Фактически данный метод принятия решений близок к механизму, который применяется при управлении учредителями в обществах с ограниченной ответственностью и акционерами в акционерных обществах.

Кроме того, ЖК РФ предусматривает возможность проведения заочного голосования, что является весьма полезным, учитывая реалии сегодняшней жизни. В данном случае решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) путем проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. С целью избежания недобросовестности при проведении голосования подобным образом согласно пункту 5 статьи 48 ЖК РФ предусматривается, что такое голосование осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. При этом засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.

Таким образом, действующее законодательство содержит момент, который требует дополнительного толкования. Как упоминалось выше, в соответствии с пунктом 1 статьи 136 ЖК РФ:

«Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме».

При этом не установлено: «от числа собственников, участвовавших в общем, собрании, на котором разрешался данный вопрос». По мнению автора, подобная формулировка в принципе может способствовать двоякому толкованию указанной нормы. В статье 46 ЖК РФ определено, что решения принимаются либо простым большинством голосов от общего числа участвовавших в общем собрании либо двумя третями по некоторым особо важным вопросам. Причем вопрос о создании ТСЖ и вопрос о выборе способа управления многоквартирным домом к ним напрямую не отнесен. С другой стороны, если вопрос о создании ТСЖ отнесен к прерогативе общего собрания жильцов, а решения оно в случае наличия кворума принимает простым большинством голосов, не должен ли вопрос о создании ТСЖ также приниматься путем получения простого большинства голосов, участвовавших в проведении общего собрания собственников при условии его легитимности, т.е. соблюдения требований о кворуме в виде присутствия на нем более чем 50% голосов от общего их количества. Напомним, что количество голосов собственника определяется пропорционально доле в общей собственности на общее имущество в составе многоквартирного дома, которая в свою очередь напрямую зависит от площади жилого помещения в данном доме, находящегося у него в собственности.

Аналогичные вопросы возникают также и при прочтении статьи 135 ЖК РФ, которая предусматривает, что устав товарищества принимается большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Как видим и здесь отсутствует привязка к числу голосов, участвовавших в проведении собрания. Ссылка идет именно на большинство голосов собственников помещений, а не участников общего собрания собственников. А буквальное прочтение пункта 3 статьи 135 ЖК РФ говорит о том, что число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Фактически решение о создании ТСЖ должно приниматься в особом порядке и основанием для его принятия является не наличие более 50% от числа голосов, участвовавших в собрании, а более 50% именно от общего количества голосов, находящихся в составе многоквартирного дома. То есть голосовать должно более 50% голосов собственников, которые определяются пропорционально количеству собственности, входящей в состав многоквартирного дома.

Основными документами, которые должны быть подготовлены перед процедурой государственной регистрации ТСЖ как юридического лица являются протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, устав товарищества, принятый и утвержденный на этом собрании, а также решения об избрании и назначении лиц, входящих в состав правления товарищества, и председателя правления.

Кроме того, при создании товарищества необходимо помнить об ограничениях, установленных статьей 136 ЖК РФ.

Более подробно с вопросами, касающимися правовых основ деятельности товариществ собственников жилья, порядок создания и обеспечение его повседневной деятельности, Вы можете ознакомиться в книге авторов ЗАО «BKR-Интерком-Аудит» «Товарищества собственников жилья».