Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, элементы озеленения и благоустройства и иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, входят в состав общего имущества и, соответственно, находятся в общей долевой собственности (статья 36 ЖК РФ). Размеры земельного участка определяют в соответствии с градостроительным и земельным законодательством. Следует заметить, что и ранее действующее законодательство, в частности, Федеральный закон от 15 июня 1996 года №72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» содержал в целом аналогичные требования.

Основным документом, регламентирующим порядок определения границ земельного участка, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, является постановление Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1997 года №1223 «Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах». Необходимо отметить, что везде в тексте данного нормативного документа речь идет о кондоминиумах, то есть, по сути, об общем имуществе в составе многоквартирного дома в контексте статьи 36 ЖК РФ.

Данный нормативный акт определяет, что размеры земельных участков для создания кондоминиумов на территориях существующей застройки городов и других поселений, а также на вновь осваиваемых территориях, определяются в соответствии с градостроительной документацией, градостроительными нормативами и методикой расчета нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах. Границы земельных участков в кондоминиумах устанавливаются по «красным линиям», границам смежных земельных участков (при их наличии) и проездов, естественным границам, границам отвода магистральных инженерно-транспортных коммуникаций, если градостроительными требованиями не установлено иное.

Нормативный размер земельного участка, передаваемого в общую долевую собственность домовладельцев бесплатно, определяется в зависимости от площади участка, занятого жилыми зданиями и иными объектами недвижимости, входящими в состав кондоминиума, а также прилегающими к ним территориями, необходимыми для обеспечения их обслуживания, при соблюдении требований противопожарной безопасности градостроительных нормативов, санитарных разрывов между зданиями и иных норм, обеспечивающих нормальные условия проживания и пребывания граждан в кондоминиуме, обслуживания жилых зданий и другого имущества, входящего в состав кондоминиума, а также доступ ко всем объектам кондоминиума. При этом должны обеспечиваться нормальные условия проживания граждан на смежных земельных участках и права собственников, владельцев, пользователей (арендаторов) этих участков, а также владельцев, расположенных на них зданий, строений и сооружений.

Если фактическая площадь земельного участка в существующей застройке меньше нормативных размеров площади, бесплатно передаваемой в общую долевую собственность домовладельцев в соответствии с действующим законодательством, и увеличение размеров земельного участка в кондоминиуме за счет смежных земельных участков не представляется возможным, то границы передаваемого земельного участка в кондоминиуме устанавливаются по фактически существующим границам.

Сверхнормативная территория может быть передана домовладельцам или ТСЖ в собственность (за плату) или аренду только при условии, что она в соответствии с утвержденной градостроительной и землеустроительной документацией не может быть использована в качестве самостоятельного объекта.

Территория общего пользования (основные проезды, детские, физкультурные и спортивные площадки и сооружения, массивы зеленых насаждений, иные объекты общего пользования) в границах квартала, микрорайона или другого элемента планировочной структуры подлежит передаче в собственность или аренду домовладельцам или ТСЖ только при условии установления соответствующих ограничений и сервитутов. Разработка проекта границ земельного участка в кондоминиуме осуществляется с учетом градостроительной документации конкретного квартала (микрорайона). При необходимости материалы межевания при установлении границ земельных участков в кондоминиумах разрабатываются в границах планировочных единиц города (или иного поселения - микрорайонов, кварталов или их частей).

Финансирование работ по определению размеров и установлению границ земельных участков в кондоминиумах осуществляется за счет средств домовладельцев. В случае, если проведение таких работ предусмотрено программами по созданию кондоминиумов, межеванию или инвентаризации земель, они финансируются из соответствующего местного бюджета.

Тем не менее, на практике реализация выделения земельных участков с целью передачи их в распоряжение конкретных ТСЖ натолкнулась на определенные трудности. Например, имели место случаи, когда в пределах границы одного земельного участка могло оказаться сразу несколько зарегистрированных ТСЖ. Естественно, возникал вопрос о порядке распределения расходов, связанных с содержанием подобных земельных участков. В настоящее время статья 136 ЖК РФ фактически предусматривает создание не нескольких, а одного ТСЖ, которое решало бы в себе задачи по содержанию сразу нескольких близко расположенных домов. Общие условия для осуществления подобного подхода закреплены в пункте 2 статьи 136 ЖК РФ.

ТСЖ может быть создано при объединении:

1) нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;

2) нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

В противном случае, четкое размежевание границ кондоминиумов возможно только после того, как межевание квартала определит общую конфигурацию территории.

Более подробно с вопросами, касающимися правовых основ деятельности товариществ собственников жилья, порядок создания и обеспечение его повседневной деятельности, Вы можете ознакомиться в книге авторов ЗАО «BKR-Интерком-Аудит» «Товарищества собственников жилья».