Автор: Жигачев Александр Викторович, кандидат юридических наук, налоговый юрист

В рамках настоящей статьи мы хотим рассмотреть один из возможных способов оценки инвестиционной недвижимости в бухгалтерском учете – по переоцененной стоимости.

Рассмотрим обозначенную тему, разделив ее на наиболее важные, по нашему мнению, правовые вопросы.

I. Какие причины могут предопределить переход к оценке инвестиционной недвижимости по переоцененной стоимости?

Полагаем, ответ на этот вопрос сформируется у читателя в ходе прочтения следующих разделов настоящей статьи. Но считаем разумным затронуть этот вопрос и в самом начале статьи (хотя бы для того, чтобы читателю стало понятно, представляет ли для него интерес настоящая статья).

Оценка инвестиционной недвижимости по переоцененной стоимости предполагает максимальное приближение стоимости такой недвижимости по бухгалтерскому учету к ее рыночной стоимости (об этом мы более подробно напишем далее). В связи с этим обозначим несколько возможных причин, которые могут предопределить переход к оценке инвестиционной недвижимости по переоцененной стоимости:

1. Предположим, рыночная стоимость инвестиционной недвижимости, с учетом прогнозируемой динамики ее изменения, существенно превышает стоимость, как она определялась бы по бухгалтерскому учету при традиционном способе оценки (с начислением амортизации по амортизируемому имуществу). В этом случае выбор в пользу способа оценки по переоцененной стоимости может быть обусловлен желанием улучшить будущие финансовые результаты организации (в т.ч., например, для целей будущей выплаты дивидендов/распределения прибыли в пользу акционеров/участников организации).

2. Предположим, рыночная стоимость инвестиционной недвижимости, с учетом прогнозируемой динамики ее изменения, существенно ниже стоимости, как она определялась бы по бухгалтерскому учету при традиционном способе оценки (с начислением амортизации по амортизируемому имуществу). В этом случае выбор в пользу способа оценки по переоцененной стоимости может быть обусловлен следующими причинами:

2.1. Желанием «уместиться» в лимит остаточной стоимости основных средств для целей применения УСН (см. пп. 16 п. 3 ст. 346.12, п. 4 ст. 346.13 НК РФ).

2.2. Желанием оптимизировать налоговую нагрузку по налогу на имущество организаций в отношении тех объектов, налоговая база по которым определяется как среднегодовая бухгалтерская стоимость (п.п. 1, 3 ст. 375 НК РФ).

Понятно, что во всех вышеизложенных случаях организация должна быть готова обосновать/подтвердить примененную переоцененную стоимость инвестиционной недвижимости (об этом мы подробнее напишем далее).

II. Что относится к инвестиционной недвижимости?

Согласно п. 11 Федерального стандарта бухгалтерского учета ФСБУ 6/2020 «Основные средства» (утв. Приказом Минфина России от 17.09.2020 № 204н) (далее по тексту – «ФСБУ 6/2020») для целей бухгалтерского учета основных средств к инвестиционной недвижимости относятся основные средства, представляющие собой недвижимость, предназначенную для предоставления за плату во временное пользование и (или) получения дохода от прироста ее стоимости. Данная недвижимость образует отдельную группу основных средств.

Аналогичные критерии отнесения недвижимости к инвестиционной недвижимости закреплены в Международном стандарте финансовой отчетности (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» (введен в действие на территории Российской Федерации Приказом Минфина России от 28.12.2015 № 217н) (ред. от 04.06.2018) (далее по тексту – «IAS 40»).

Соответственно, для целей бухгалтерского учета к инвестиционной недвижимости относятся, например, объекты недвижимости (основные средства), принадлежащие организации на праве собственности, которые организация сдает в аренду. Такие объекты образуют соответствующую группу основных средств в бухгалтерском учете (инвестиционная недвижимость).

Возможность выбора (относить или не относить к инвестиционной недвижимости ту или иную недвижимость, которая соответствует вышеприведенным критериям инвестиционной недвижимости) – не предусмотрена.

III. Общая информация о переоценке инвестиционной недвижимости в бухгалтерском учете.

Согласно п. 15 ФСБУ 6/2020 при оценке основных средств по переоцененной стоимости стоимость основного средства регулярно переоценивается таким образом, чтобы она была равна или не отличалась существенно от их справедливой стоимости. Для этих целей справедливая стоимость определяется в порядке, предусмотренном Международным стандартом финансовой отчетности (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости», введенным в действие на территории Российской Федерации Приказом Министерства финансов РФ от 28.12.2015 № 217н (ред. от 11.07.2016) (далее по тексту – «IFRS 13»).

Согласно п. 21 ФСБУ 6/2020 организация, принявшая решение оценивать инвестиционную недвижимость по переоцененной стоимости, должна применять этот способ оценки для всех объектов инвестиционной недвижимости (т.е. решение оценивать инвестиционную недвижимость по переоцененной стоимости будет распространяться абсолютно на все объекты инвестиционной недвижимости, без исключений). Переоценка инвестиционной недвижимости проводится на каждую отчетную дату. Первоначальная стоимость объекта инвестиционной недвижимости (в том числе ранее переоцененная) пересчитывается таким образом, чтобы она стала равной его справедливой стоимости.

Если принято решение о переоценке инвестиционной недвижимости, то эта группа основных средств не должна амортизироваться (п. 28 ФСБУ 6/2020, Информационное сообщение Минфина России от 03.11.2020 № ИС-учет-29). Поэтому при переоценке инвестиционной недвижимости необходимо просто скорректировать стоимость инвестиционной недвижимости (первоначальную или уже переоцененную) так, чтобы она стала равна ее справедливой стоимости (п. 21 ФСБУ 6/2020, Информационное сообщение Минфина России от 03.11.2020 № ИС-учет-29).

Переоценка основных средств (в т.ч. инвестиционной недвижимости) проводится на основании приказа. Порядок документального оформления результатов переоценки основных средств нормативно не установлен. Обычно результаты переоценки вносят в инвентарную карточку объекта (по самостоятельно разработанной форме или по унифицированной форме № ОС-6). На наш взгляд, результаты переоценки основных средств можно отразить и в акте переоценки основных средств.

Согласно п. 21 ФСБУ 6/2020 дооценка или уценка объекта инвестиционной недвижимости включается в финансовый результат деятельности организации в качестве дохода или расхода периода, в котором проведена переоценка этого объекта.

В бухгалтерской (финансовой) отчетности раскрывается с учетом существенности информация о балансовой стоимости инвестиционной недвижимости на начало и конец отчетного периода (пп. «а» п. 45 ФСБУ 6/2020).

Если говорить о справедливой стоимости, которая имеет определяющее значение при переоценке основных средств, то в IFRS 13 содержится несколько ключевых положений:

Справедливая стоимость – это оценка, основанная на рыночных данных, а не оценка, специфичная для организации. Цель оценки справедливой стоимости – определить цену, по которой была бы осуществлена обычная сделка между участниками рынка с целью продажи актива или передачи обязательства на дату оценки в текущих рыночных условиях (то есть цену выхода на дату оценки с позиции участника рынка, который удерживает указанный актив или является должником по указанному обязательству) (п. 2 IFRS 13).

Справедливая стоимость – цена, которая была бы получена при продаже актива или уплачена при передаче обязательства в ходе обычной сделки между участниками рынка на дату оценки (п. 9 IFRS 13).

Оценка справедливой стоимости предполагает, что обмен актива или обязательства происходит в ходе обычной сделки между участниками рынка с целью продажи актива или передачи обязательства на дату оценки в текущих рыночных условиях (п. 15 IFRS 13).

Справедливая стоимость – цена, которая была бы получена при продаже актива или уплачена при передаче обязательства в ходе обычной сделки на основном (или наиболее выгодном) рынке на дату оценки в текущих рыночных условиях (то есть цена выхода), независимо от того, является ли такая цена непосредственно наблюдаемой или рассчитывается с использованием другого метода оценки (п. 24 IFRS 13).

Из вышеприведенных положений однозначно следует, что справедливая стоимость должна основываться на рыночной стоимости/рыночных данных/рыночных условиях.

На наш взгляд, самый обоснованный и безопасный (с точки зрения правовых рисков) способ определения справедливой стоимости и, соответственно, переоцененной стоимости – это привлечение независимого оценщика.

Но в нормативных актах обязательное привлечение независимого оценщика для указанных целей императивно не предусмотрено.

Например, в п. 32 IAS 40 указано следующее: приветствуется, но не является обязательным, чтобы организация оценивала справедливую стоимость инвестиционной недвижимости на основе оценки, сделанной независимым оценщиком, который обладает признанной и соответствующей профессиональной квалификацией, а также недавним опытом проведения оценки недвижимости той же категории и местонахождения, что и оцениваемая инвестиционная недвижимость.

Согласно п. 46 ФСБУ 6/2020 в отношении основных средств, оцениваемых на основе переоцененной стоимости, раскрывается, в том числе, следующая информация:

- привлекался ли независимый оценщик к проведению переоценки;

- методы и допущения, принятые при определении справедливой стоимости основных средств, включая информацию об использовании наблюдаемых рыночных цен.

Из этих положений, на наш взгляд, следует, что оценка инвестиционной недвижимости по переоцененной/справедливой стоимости без привлечения независимого оценщика принципиально разрешена; при этом возможно использовать некоторые допущения при определении переоцененной/справедливой стоимости.

Соответственно, принципиально возможно определять переоцененную стоимость инвестиционной недвижимости, основанную на справедливой стоимости, без привлечения независимого оценщика, например, на основе информации о рыночной стоимости аналогичных объектов недвижимости, расположенных в том же районе. Но, учитывая, что совокупность ценообразующих и иных существенных характеристик объекта недвижимости (площадь, расположение, транспортная доступность, проходимость/привлекательность для клиентов и т.д.) во многих случаях является уникальной, а сама оценка требует специальных навыков и познаний, по нашему мнению, оценка инвестиционной недвижимости по переоцененной/справедливой стоимости без привлечения независимого оценщика – это вариант, который может привести к необъективной и/или недостоверной оценке (или, как минимум, вызвать сомнения в объективности и достоверности такой оценки).

IV. Когда (в какой момент) можно перейти к оценке инвестиционной недвижимости по переоцененной стоимости?

Вновь созданная организация вправе сразу выбрать способ последующей оценки инвестиционной недвижимости по переоцененной стоимости, предусмотрев соответствующие положения в учетной политике.

Если рассматривать уже созданные организации, которые ранее применяли традиционный способ оценки основных средств (с начислением амортизации по амортизируемому имуществу), то этот вопрос не такой простой. Рассмотрим его.

Итак, существующие сейчас способ и порядок оценки инвестиционной недвижимости по переоцененной стоимости предусмотрены ФСБУ 6/2020.

ФСБУ 6/2020 (утв. Приказом Минфина России от 17.09.2020 № 204н) стал обязательным к применению начиная с бухгалтерской (финансовой) отчетности за 2022 год. Но организация могла принять решение о применении ФСБУ 6/2020 до указанного срока (п. 2 Приказа Минфина России от 17.09.2020 № 204н).

Применительно к рассматриваемым организациям (которые ранее применяли традиционный способ оценки основных средств – с начислением амортизации по амортизируемому имуществу), переход к оценке инвестиционной недвижимости по переоцененной стоимости можно осуществить только путем изменения учетной политики (мы подробнее напишем об этом ниже – в Разделе V настоящей статьи).

Но основания/случаи для изменения учетной политики в бухгалтерском учете исчерпывающим образом названы в двух нормативных актах:

1. Согласно ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» (далее по тексту – «Закон «О бухгалтерском учете») учетная политика должна применяться последовательно из года в год.

Изменение учетной политики может производиться при следующих условиях:

  • изменении требований, установленных законодательством РФ о бухгалтерском учете, федеральными и (или) отраслевыми стандартами (п. 1 ч. 6 ст. 8 Закона «О бухгалтерском учете»);

  • разработке или выборе нового способа ведения бухгалтерского учета, применение которого приводит к повышению качества информации об объекте бухгалтерского учета (п. 2 ч. 6 ст. 8 Закона «О бухгалтерском учете»);

  • существенном изменении условий деятельности экономического субъекта (п. 3 ч. 6 ст. 8 Закона «О бухгалтерском учете»).

В целях обеспечения сопоставимости бухгалтерской (финансовой) отчетности за ряд лет изменение учетной политики производится с начала отчетного года, если иное не обусловливается причиной такого изменения (ч. 7 ст. 8 Закона «О бухгалтерском учете»).

2. Согласно п. 10 Положения по бухгалтерскому учету «Учетная политика организации» (ПБУ 1/2008) (утв. Приказом Минфина России от 06.10.2008 № 106н (ред. от 07.02.2020)) (далее по тексту – «ПБУ 1/2008») изменение учетной политики организации может производиться в случаях:

  • изменения законодательства РФ и (или) нормативных правовых актов по бухгалтерскому учету;

  • разработки организацией новых способов ведения бухгалтерского учета. Применение нового способа ведения бухгалтерского учета предполагает повышение качества информации об объекте бухгалтерского учета;

  • существенного изменения условий хозяйствования. Существенное изменение условий хозяйствования организации может быть связано с реорганизацией, изменением видов деятельности и т.п.

Не считается изменением учетной политики утверждение способа ведения бухгалтерского учета фактов хозяйственной деятельности, которые отличны по существу от фактов, имевших место ранее, или возникли впервые в деятельности организации.

Изменение учетной политики должно быть обоснованным (п. 11 ПБУ 1/2008).

Изменение учетной политики производится с начала отчетного года, если иное не обуславливается причиной такого изменения (п. 12 ПБУ 1/2008).

Таким образом, в Законе «О бухгалтерском учете» и в ПБУ 1/2008 предусмотрено три примерно аналогичных основания/случая для изменения учетной политики в бухгалтерском учете.

Но произвольно вносить изменения в учетную политику нельзя (это подтверждено также в Постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 05.06.2015 № Ф04-18596/2015 по делу № А27-13666/2014, Письме Минфина России от 23.04.2015 № 03-05-05-01/23462, Рекомендации Р-106/2019-КпР «Изменение модели оценки основных средств при переходе на ФСБУ» (Фонд «Национальный негосударственный регулятор бухгалтерского учета «Бухгалтерский методологический центр» (Фонд «НРБУ «БМЦ»), принята Комитетом по рекомендациям 27.09.2019)).

С учетом вышеизложенных нормативно установленных оснований/случаев для изменения учетной политики бухгалтерского учета, можно назвать следующие случаи перехода к оценке инвестиционной недвижимости по переоцененной стоимости:

1. Организация могла перейти к оценке инвестиционной недвижимости по переоцененной стоимости начиная с 2022 года (если организация начала применять ФСБУ 6/2020 с периода его обязательного применения – с 2022 года) или даже начиная с 2021 года (если организация начала применять ФСБУ 6/2020 «досрочно» (до начала его обязательного применения) – с периода 2021 года), с соответствующим изменением учетной политики. В обоих случаях основание перехода организации к оценке инвестиционной недвижимости по переоцененной стоимости – начало применения организацией нового стандарта бухгалтерского учета (ФСБУ 6/2020). Это достаточное основание для изменения учетной политики (п. 1 ч. 6 ст. 8 Закона «О бухгалтерском учете», п. 10 ПБУ 1/2008). Здесь вопросов никаких не возникает. Это подтверждено также в Рекомендации Р-106/2019-КпР «Изменение модели оценки основных средств при переходе на ФСБУ» (Фонд «Национальный негосударственный регулятор бухгалтерского учета «Бухгалтерский методологический центр» (Фонд «НРБУ «БМЦ»), принята Комитетом по рекомендациям 27.09.2019).

Но начиная с 2023 года ФСБУ 6/2020 уже не является новым (вновь применяемым) стандартом бухгалтерского учета (поскольку, как мы указали выше, ФСБУ 6/2020 стал обязательным к применению начиная с бухгалтерской (финансовой) отчетности за 2022 год).

Соответственно, начиная с 2023 года переходить к оценке инвестиционной недвижимости по переоцененной стоимости по этому основанию (т.е. по основанию изменения актов о бухгалтерском учете – п. 1 ч. 6 ст. 8 Закона «О бухгалтерском учете», п. 10 ПБУ 1/2008), по нашему мнению, уже нельзя.

2. Если, например, организация ранее использовала принадлежащие ей объекты недвижимости только для собственных нужд (производство, размещение сотрудников и т.д.), а затем начала сдавать их в аренду, то имеет место существенное изменение условий деятельности/условий хозяйствования (это достаточное основание изменения учетной политики – п. 3 ч. 6 ст. 8 Закона «О бухгалтерском учете», п. 10 ПБУ 1/2008). Соответственно, организация вправе по этому основанию перейти к оценке инвестиционной недвижимости по переоцененной стоимости и внести соответствующие изменения в учетную политику.

Такое же основание можно использовать, например, и в случае, если организация ранее вообще не имела объектов недвижимости на праве собственности, а затем такие объекты появились и организация начала сдавать их в аренду.

3. Можно попробовать применить и такое основание для изменения учетной политики, как разработка или выбор нового способа ведения бухгалтерского учета, применение которого приводит к повышению качества информации об объекте бухгалтерского учета (п. 2 ч. 6 ст. 8 Закона «О бухгалтерском учете», п. 10 ПБУ 1/2008).

Например, из п.п. 31, 32 IAS 40 следует, что оценка/учет по справедливой стоимости обеспечивает более уместное представление информации (при этом, напомним, как раз справедливая стоимость используется при оценке инвестиционной недвижимости по переоцененной стоимости – мы об этом написали выше, в Разделе III настоящей статьи).

Соответственно, можно обосновать переход к оценке инвестиционной недвижимости по переоцененной стоимости начиная с очередного периода (с соответствующим изменением учетной политики) как раз тем, что именно такая оценка обеспечивает более объективное и достоверное отражение информации (следовательно, повышает качество информации об объекте бухгалтерского учета).

Оценка инвестиционной недвижимости по переоцененной стоимости основывается на справедливой стоимости, которая, в свою очередь, основывается на рыночной стоимости/рыночных данных/рыночных условиях (мы об этом подробнее написали выше – в Разделе III настоящей статьи). С учетом современных реалий, в том числе сохраняющихся тенденций/динамики изменения стоимости недвижимости, оценка инвестиционной недвижимости по переоцененной стоимости – это действительно более объективный способ оценки.

К приказу об изменении учетной политики (о нем мы напишем ниже) в качестве приложения (или путем включения непосредственно в текст приказа) можно подготовить краткие пояснения с обоснованием перехода к оценке инвестиционной недвижимости по переоцененной стоимости. Такие же пояснения можно включить в пояснения к бухгалтерской отчетности.

V. Как/в каком порядке можно перейти к оценке инвестиционной недвижимости по переоцененной стоимости? (применительно к ранее созданным организациям, которые до этого применяли традиционный способ оценки основных средств)

Как мы рассмотрели выше, перейти к оценке инвестиционной недвижимости по переоцененной стоимости можно только путем внесения изменений в учетную политику (о возможной дате/моменте перехода мы написали выше – в Разделе IV настоящей статьи).

Из п.п. 8, 11 ПБУ 1/2008 следует, что изменение учетной политики должно быть обоснованным и оформляться соответствующей организационно-распорядительной документацией (приказами, распоряжениями, стандартами и т.п.) организации.

На практике для указанных целей стандартно применяется приказ о внесении изменений в учетную политику, например, по следующей примерной структуре (приводим только примерную структуру – для самого общего представления о таком приказе):

 

 

ООО «Союз»

 

Приказ

о внесении изменений в учетную политику

 

23.12.2023 № 2

 

1. В учетную политику ООО «Союз» для целей бухгалтерского учета, утвержденную Приказом №Х от ДД.ММ.ГГГГ, внести следующие изменения:

 

1.1. Учитывая, что оценка инвестиционной недвижимости по переоцененной стоимости, основывающаяся на справедливой стоимости, является более объективным способом оценки и таким образом обеспечивает более объективное и достоверное отражение информации (соответственно, повышает качество информации об объектах бухгалтерского учета), в Раздел «_________________» внести следующие изменения:

В указанном Разделе абзац первый изложить в следующей редакции:

<…>

Указанный Раздел дополнить абзацами шестым, седьмым, восьмым следующего содержания:

<…>

 

 

1.2. В Разделе «____________» абзац второй изложить в следующей редакции:

<…>

 

1.3. Раздел «____________» дополнить абзацами пятым, шестым, седьмым следующего содержания:

<…>

 

1.4. Во втором абзаце Раздела «____________» слова «_____________________» заменить словами «_____________________».

 

<…>

 

2. Внесенные настоящим Приказом изменения в учетную политику ООО «Союз» применяются для целей бухгалтерского учета с 01.01.2024.

 

Генеральный директор

ООО «Союз» __________ / /

Понятно, на дату/момент, с которой осуществляется переход к оценке инвестиционной недвижимости по переоцененной стоимости, нужно определить эту переоцененную стоимость, основанную на справедливой стоимости (об этом мы подробнее написали выше – в Разделе III настоящей статьи).

При последующих переоценках необходимо просто скорректировать стоимость инвестиционной недвижимости так, чтобы она стала равна ее справедливой стоимости (п. 21 ФСБУ 6/2020, Информационное сообщение Минфина России от 03.11.2020 № ИС-учет-29).

Результаты переоценки инвестиционной недвижимости включаются в периоде проведения переоценки (п. 21 ФСБУ 6/2020, Информационное сообщение Минфина России от 03.11.2020 № ИС-учет-29):

  • в прочие доходы, если объект дооценивается;

  • в прочие расходы, если объект уценивается.

VI. После перехода к оценке инвестиционной недвижимости по переоцененной стоимости как часто нужно будет проводить последующие переоценки?

Согласно п. 21 ФСБУ 6/2020 переоценка инвестиционной недвижимости проводится на каждую отчетную дату.

Согласно ч. 6 ст. 15 Закона «О бухгалтерском учете» датой, на которую составляется бухгалтерская (финансовая) отчетность (отчетной датой), является последний календарный день отчетного периода, за исключением случаев реорганизации и ликвидации юридического лица.

Соответственно, например, если организация составляет только годовую бухгалтерскую отчетность за отчетный/календарный год (без составления промежуточной бухгалтерской отчетности), то по общему правилу (не рассматривая ситуации создания, реорганизации, ликвидации организации в течение отчетного года) отчетной датой будет являться 31 декабря каждого года (ст. 15 Закона «О бухгалтерском учете»). Именно на эту отчетную дату нужно будет проводить последующие переоценки инвестиционной недвижимости.

VII. Влияет ли переход к оценке инвестиционной недвижимости по переоцененной стоимости, последующая переоценка и результаты переоценки (дооценка, уценка, сторнированная амортизация) на налог на прибыль?

Нет, никак не влияет.

Переход к оценке инвестиционной недвижимости по переоцененной стоимости, последующая переоценка и результаты переоценки (дооценка, уценка, сторнированная амортизация) никак не влияют на налоговый учет (в т.ч. доходы и расходы) по налогу на прибыль.

Переоценка инвестиционной недвижимости осуществляется и учитывается исключительно для целей бухгалтерского учета и в рамках бухгалтерского учета. С налоговым учетом по налогу на прибыль такая переоценка никак не связана.

Бухгалтерский учет и налоговый учет – это принципиально разные сферы. Сведения/результаты бухгалтерского учета учитываются в налоговом учете только в случаях, когда это прямо следует из нормативных актов. Например, бухгалтерская стоимость объектов основных средств учитывается для целей исчисления налога на имущество организаций (кроме объектов, в отношении которых налоговая база определяется в качестве их кадастровой стоимости) (ст. 375 НК РФ), а также для целей определения стоимостного лимита при применении УСН (пп. 16 п. 3 ст. 346.12 НК РФ).

Но ни ФСБУ 6/2020, ни иные нормативные акты по бухгалтерскому учету, ни налоговое законодательство не предусматривают, что осуществляемая для целей и в рамках бухгалтерского учета переоценка инвестиционной недвижимости и ее результаты должны как-то учитываться для целей налога на прибыль.

Более того, из п. 1 ст. 257 НК РФ следует вывод, что переоценка объектов и ее результаты не учитываются для целей налога на прибыль.

Изложенная позиция подтверждена также, например, в Письме Минфина России от 09.02.2022 № 03-03-06/1/8554.

VIII. При переходе к оценке инвестиционной недвижимости по переоцененной стоимости что будет являться налоговой базой по налогу на имущество в отношении тех объектов инвестиционной недвижимости, налоговая база по которым для целей налога на имущество определяется как среднегодовая стоимость (п.п. 1, 3 ст. 375 НК РФ)?

Для расчета налога на имущество по такой инвестиционной недвижимости, оцененной по переоцененной стоимости, налоговой базой будет являться как раз переоцененная стоимость. При этом предусмотренные в абз. 2 п. 3 ст. 375 НК РФ правила учета износа в данном случае не применяются (это следует также из Письма Минфина России от 22.12.2020 № 03-05-05-01/112530).

IX. Можно ли переходить к оценке инвестиционной недвижимости по переоцененной стоимости в отношении тех объектов, налоговая база по которым для целей налога на имущество определяется в качестве их кадастровой стоимости?

Да, можно.

Напомним, согласно п. 21 ФСБУ 6/2020 организация, принявшая решение оценивать инвестиционную недвижимость по переоцененной стоимости, должна применять этот способ оценки для всех объектов инвестиционной недвижимости. Никаких исключений в п. 21 ФСБУ 6/2020 не предусмотрено (в т.ч. не предусмотрено исключение для объектов, налоговая база по которым для целей налога на имущество определяется в качестве их кадастровой стоимости).

Но, понятно, переход к оценке инвестиционной недвижимости по переоцененной стоимости никак не повлияет на исчисление и уплату налога на имущество в отношении названных объектов (поскольку налоговая база по налогу на имущество по таким объектам определяется в качестве их кадастровой стоимости, а не в качестве бухгалтерской стоимости).

По вопросам консультирования и юридической помощи обращайтесь – azhigachev1982@mail.ru