Опираясь на свою аудиторскую практику, я хочу отметить два важных момента, о которых часто забывают при составлении договоров аренды имущества с правом выкупа. И тем самым создают себе совершенно ненужные проблемы – и учетные, и налоговые.
Первый момент, касающийся договора аренды, на который я бы хотела обратить внимание, - в договоре отдельно не выделяют выкупную цену, а указывают, что внесенные платежи по договору засчитываются в выкупную цену. И после окончания договора аренды у арендатора встает вполне понятный вопрос – по какой цене оприходовать имущество? Ведь арендные платежи включаются в расходы в момент платежа, а выкупной стоимости имущества как таковой нет. Так что, ставить имущество на баланс по цене 0 руб.? Или снимать с затрат прошлых лет все арендные платежи и по их суммарной величине оприходовать имущество на баланс?
Второй момент – не четко прописывают момент перехода права собственности на имущество при досрочном внесении всех выкупных платежей. Например, заключен договор аренды, на 3 года, а выкупные платежи внесены арендатором досрочно, скажем за год. А в договоре не сказано, что после внесения этих платежей право собственности на имущество перейдет к арендатору. Так через год имущество чье? И платить ли далее арендные платежи?
Чтобы у вас не возникало таких вот вопросов, все нюансы лучше прописать в договоре.
В договоре целесообразно уточнить, когда именно к арендатору перейдет право собственности на имущество. Это может произойти после того, как он заплатит выкупную стоимость, или же после того, как истечет срок аренды.
Для правильного отражения операций и у арендатора и у арендодателя, желательно указать в договоре отдельно арендную плату и отдельно выкупную цену.
Порядок выплаты выкупной цены арендодателю не регламентирован законодательством, а полностью определяется условиями договора. Контрагенты вольны выбрать наиболее удобный вариант выкупа.
Распространены два варианта определения выкупной цены и порядка ее внесения.
При первом варианте в качестве выкупной цены устанавливают остаточную стоимость имущества на тот момент, когда окончится срок аренды. Эта выкупная цена должна быть перечислена арендатором арендодателю сверх суммы всех арендных платежей единовременно по окончании договора. При данном варианте арендатор регулярно производит арендные платежи, а по окончанию срока действия договора перечисляет арендодателю остаточную стоимость имущества. После завершения всех расчетов по договору арендованное ранее имущество становится собственностью арендатора.
Суть второго варианта состоит в следующем. Установленная договором аренды с правом выкупа и согласованная сторонами выкупная цена имущества выплачивается арендатором в течение всего срока аренды сверх арендных платежей. В договоре может быть предусмотрена «плавающая» сумма очередного платежа в погашение выкупной цены, зависящая от финансовых возможностей арендатора. После того как закончится указанный срок, арендованное имущество перейдет в собственность арендатора без уплаты арендодателю дополнительных денежных сумм.
