До получения разрешения на ввод торгового центра в эксплуатацию компания предоставила его площади в аренду гипермаркету. В ходе проведения мероприятий налогового контроля ИФНС сделала вывод, что в этом случае объект соответствует определению основного средства и подлежит обложению налогом на имущество. Не согласившись с доначислением налога, пени и штрафа, компания обратилась в суд (дело № А55-15817/2012).

Суды трех инстанций пришли к выводу, что само по себе заключение договора аренды не свидетельствует о наличии у объекта недвижимого имущества всех характеристик, позволяющих отнести его к ОС.

Объектом обложения налогом на имущество признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств. Налоговая базы определяется как среднегодовая остаточная стоимость.

К незавершенным капитальным вложениям относятся не оформленные актами приемки-передачи ОС и иными документами затраты на строительно-монтажные работы, приобретение зданий, оборудования, транспортных средств, инструмента, инвентаря, иных материальных объектов длительного пользования. Объекты капитального строительства, находящиеся во временной эксплуатации, до ввода их в эксплуатацию отражаются как незавершенные капитальные вложения.

Инспекция не учла, что условиями договора аренды предусматривалась обязанность арендатора по проведению реконструкции помещений и дальнейшая их передача арендодателем арендатору для использования в соответствии с разрешенным использованием – для осуществления розничной торговли и оказания сопутствующих услуг. Таким образом, гипермаркет с момента заключения договора аренды еще не имел возможности эксплуатировать имущество для коммерческой деятельности – размещения магазина.

В решении кассации указано: «если конкретное имущество требует доведения до состояния готовности и возможности эксплуатации, такое имущество может учитываться в качестве основного средства и признаваться объектом налогообложения только после осуществления необходимых работ и формирования в установленном порядке первоначальной стоимости с учетом соответствующих расходов».