Бухгалтерский учет. Налоги. Аудит

неаннулируемые договора аренда

taxcons  
01.04.2014, 22:06
для раскрытий по операционной аренде требуется анализировать в примечаниях по срокам неаннулируемые договора аренды. в нашей практике, неаннулируемыми будут являться те договора, в которых отсутствует прямо прописанное право арендатора расторгнуть договор в одностороннем порядке - ? условия о расторжении по соглашению сторон или в соответствии с положениями ГК в этой связи рассматриваются или нет? 
Бульдозер (67721)
02.04.2014, 13:55
Нерасторгаемые договоры - это договоры, которые нельзя расторгнуть а) юридически или б) экономически.
Юридически нерасторгаемые - это договоры, которые нельзя расторгнуть в силу либо действующего законодательства либо каких-либо иных ограничений, вытекающих из самого договора, других договоров или нормативных актов. Например, Вы как владелец участка земли заключаете договор аренды с собственником какого-то объекта для его доступа к этому объекту. То есть не пройдя по Вашей земле, он не сможет оказать на принадлежащем ему объекте (сервитут). Если Вы такой договор аренды решите расторгнуть, то собственник подаст в суд и любой суд Вас обяжет этот договор заключить снова. В этом смысле он нерасторгаемый.
Экономически нерасторгаемые - это договоры, которые юридически не отличаются от обычных договоров аренды, т.е. их юридически можно расторгнуть в любой момент, но экономически Вам это очень невыгодно. Например, у Вас был когда-то заключен договор аренды с фиксированной суммой на 10 лет. С тех пор арендная плата на рынке сильно выросла, а Вы по-прежнему платите 3 коп. Вам невыгодно выходить из договора, потому что его замена на новый договор с новым арендодателем обернется резким ростом расходов (при прочих равных, разумеется).
taxcons  
02.04.2014, 21:45
Бульдозер, исходя из этого, если у арендатора не прописана возможность расторгнуть договор в одностороннем порядке.. и если этот договор не является сверхвыгодным для компании, значит не будет необходимости учитывать его в этом раскрытии?

скажите, что почитать можно помимо самого стандарта -кажется, есть отдельное разъяснение по аренде... 
avatar
Escapist  
03.04.2014, 01:25
Обычно все проще - 
1) в договоре прямо указаны такие существенные санкции за расторжение (а-ля долгосрочная аренда офисной недвижимости), что отказ от него маловероятен
2) арендуется земля, на которой стоит собственное имущество арендатора. (обычно у муниципалитета). Сюда же относятся и сервитуты с точки зрения арендатора, но это экзотика.

прямой запрет на расторжение арендатором по ГК вероятно невозможен. 

Слишком выгодный договор на условиях ниже рынка - не согласен, что он нерасторгаемый для целей раскрытия. Из определения иас17 этого никак не следует. Тем более что на практике непонятно как это оценить. Договоров могут быть тысячи на самое разное имущество, а что есть рынок - вещь весьма неопределенная.
avatar 03.04.2014, 01:43
Насколько я помню из практики, мы все договоры операционной аренды коммерческой недвижимости считали неаннулируемыми. Причины две: арендная плата стабильно растет и существует плата за поиск нового объекта, заключение договора и переезд. Так что если клиент не возражал - по умолчанию (в Москве) все договоры аренды недвижимости включали в это самое примечание в отчетности.
Бульдозер (67721)
03.04.2014, 12:30
taxcons
Бульдозер, исходя из этого, если у арендатора не прописана возможность расторгнуть договор в одностороннем порядке.. и если этот договор не является сверхвыгодным для компании, значит не будет необходимости учитывать его в этом раскрытии?

скажите, что почитать можно помимо самого стандарта -кажется, есть отдельное разъяснение по аренде... 

Бывают очень зарегулированные отрасли, где есть масса разных нормативных документов плюс сложившаяся практика, которые ограничивают Ваши возможности по расторжению договоров. Поэтому просто взять договор, не найти там возможность расторгнуть договр и закрыть тему - нельзя. Тем более, что обычно большинство договоров расторгнуть можно и об этом никаких специальных оговорок не делается.
Берутся все договоры аренды и делается анализ на нерасторгаемость. В большинстве случаев там ничего сложного нет, но бывают очень трудные случаи, хотя, конечно, они немногочисленны.
Бульдозер (67721)
03.04.2014, 17:14
Escapist
Слишком выгодный договор на условиях ниже рынка - не согласен, что он нерасторгаемый для целей раскрытия. Из определения иас17 этого никак не следует. Тем более что на практике непонятно как это оценить. Договоров могут быть тысячи на самое разное имущество, а что есть рынок - вещь весьма неопределенная.

Общий смысл раскрытия в том, чтобы показать платежи, на которые мы закомитились с вероятностью близкой к 100%. Если вероятность расторжения договора близка к нулю, то он также входит в раскрытие. Под определение попадает, см. п. а) определения. Поэтому как правило такие договоры также раскрываются, другой вопрос, что их, конечно, крайне мало в общем случае.

Что касается сложности оценки, то большинство договоров, будучи расторгаемыми, все равно в раскрытие не попадают и это следует из самой практики их заключения, контрагентов и пр. Нерасторгаемый договор (по любой причине) всегда нужно вылавливать, для этого делается анализ, при котором большинство из этих тысяч отсекается уже на предварительном этапе. В общем, ничего экстремально сложного тут нет.
avatar
Escapist  
03.04.2014, 21:02
В этом вопросе, на мой взгляд, лучше проще, да лучше. Мало полезное пользователям раскрытие. Категория "намного лучше рынка" нельзя выловить по формальному признаку. Нужен детальный анализ. Слишком дорого за микроскопический результат.
taxcons  
03.04.2014, 21:21
можно сделать вывод, что договора аренды оборудования и техники, жилья для сотрудников, в которых как правило прописано условие расторжения по соглашению сторон, в раскрытие не попадут? 
taxcons  
13.04.2014, 07:45
что касается договоров аренды с экипажем (автомобили, спецтехника) - они рассматриваются как операционная аренда?
Юрец123 (eac08)
17.04.2014, 11:07
Если решили арендовать офис, помещение под офис, лучше сотрудничать с известными компаниями.Например можно снять офис <a href="[www.allmoscowoffices.ru] я знаю проблем с арендой нет у них, всё очень прозрачно и понятно.
avatar 19.04.2014, 14:10
Юрец, у вас проблемы с настройкой ботов - нет смысла рекламировать аренду на аудиторском форуме смайлик
Бульдозер (67721)
23.04.2014, 12:21
Escapist
В этом вопросе, на мой взгляд, лучше проще, да лучше. Мало полезное пользователям раскрытие. Категория "намного лучше рынка" нельзя выловить по формальному признаку. Нужен детальный анализ. Слишком дорого за микроскопический результат.

Вообще, странный аргумент. Понятно, что в МСФО много вещей требующих жужмента и трудно отлавливаемых по формальному признаку. Любой договор может содержать специфиеские условия оплаты, гарантий, конфигурации прав и обязанностей и пр. бодяги. Если забить на все подобные вещи, отчетность может получится очень странной. )) А что касается микроскопического результата, то его микроскопичность можно оценить только по результатам каких-то процедур. У кого-то микро, у кого-то макро.
Бульдозер (67721)
23.04.2014, 12:30
taxcons
можно сделать вывод, что договора аренды оборудования и техники, жилья для сотрудников, в которых как правило прописано условие расторжения по соглашению сторон, в раскрытие не попадут? 

См. выше. Как я понимаю, Вы хотите найти какой-то формальный признак, типа "есть условия о расторжении - не включаем". Такой механизм не работает. Нужно понять, что за условие, как оно применяется на практике и пр.

Мой совет - идите от процесса. Любой риск появляется в результате особенностей процесса. Процессы в разных компаниях разные. То, на что (справедливо) не обращают внимания в одной компании, будет гиперважным для другой, потому что там процессы другие. Если Вы понимаете процесс в данной компании, то Вы сможете понять, где есть риски, а где - нет.  Будет понятно, то ли это обычные "рыночные" договоры без каких-то усложнений либо там есть какая-то неведомая нам специфика. Но не понимая процесса, это никак нельзя оценить.

Понимание процесса - идентификация риска - дизайн процедуры - распределение функций по процедуре - контроль за выполнением - feedback для усовершествования процедуры.

Вот такая организация работает. А если просто пытаться отлавливать отдельные договоры, то можно крупно накосячить.
Автор:
Ваш Email:

Защита от спама:
Введите код, который вы видете ниже (защита от роботов-спамеров).
 **    **  ********  **      **   ******    ******** 
 ***   **  **        **  **  **  **    **   **       
 ****  **  **        **  **  **  **         **       
 ** ** **  ******    **  **  **  **   ****  ******   
 **  ****  **        **  **  **  **    **   **       
 **   ***  **        **  **  **  **    **   **       
 **    **  ********   ***  ***    ******    ******** 
Сообщение: