М. Г. Толкунова, налоговый консультант
Журнал «Учет в сельском хозяйстве» № 10, октябрь 2013 г.
Если в течение года участок перестает использоваться по назначению, то оформляются документы для изменения сведений в кадастре. Особенности внесения в него данных влияют на расчет налога. О том, как сменить вид земли и правильно учесть это, – в статье.
Когда возможна смена вида земли
Перевод сельскохозяйственной земли в другую категорию возможен в исключительных случаях, определенных пунктом 1 статьи 7 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ (далее – Закон № 172-ФЗ). Их перечень включает следующие ситуации:
– консервацию земли;
– создание особо охраняемых природных территорий;
– отнесение участков к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения;
– установление или изменение черты населенных пунктов;
– создание промышленных объектов на участках, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень, при отсутствии других возможных вариантов;
– включение непригодных для ведения сельхозпроизводства участков в состав лесного или водного фонда, а также земель запаса;
– строительство дорог, линий электропередачи и связи, нефте-, газо- и иных трубопроводов, железнодорожных путей и других подобных сооружений при наличии проекта рекультивации части сельхозугодий;
– выполнение международных обязательств Российской Федерации;
– обеспечение обороны страны и безопасности государства при отсутствии других вариантов размещения необходимых для этого объектов;
– ведение добычи полезных ископаемых при наличии проекта рекультивации;
– размещение объектов социального, коммунально-бытового назначения, здравоохранения, образования, если отсутствуют варианты строительства их на других землях.
В то же время хозяйство не сможет перевести:
– земли, кадастровая стоимость которых на 50 процентов и более превышает средний уровень цен по муниципальному району или городскому округу;
– особо ценные продуктивные сельхозугодья, указанные в пункте 4 статьи 79 Земельного кодекса РФ. К ним в том числе относятся подразделения: опытно-производственные в научных организациях и учебно-опытные в учреждениях высшего образования.
Правила перевода участка
Если сельхозпроизводитель применяет пониженную ставку, используя землю не по назначению, то есть не для сельхозпроизводства, то это может иметь негативные последствия. В этом случае размер штрафа для должностных лиц составляет от 2000 до 3000 руб., а для юридических – от 40 000 до 50 000 руб. (п. 1 ст. 8.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях). Правда, срок нецелевого применения земли не может быть определен произвольно, а устанавливается законодательством. Еще более жесткие меры (для должностных лиц штраф от 4000 до 6000 руб., а для юридических – от 80 000 до 100 000 руб.) предусмотрены пунктом 1.1 статьи 8.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях. Для тех случаев, когда оборот сельскохозяйственной земли определен Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ, в пункте 4 статьи 6 этого закона отмечено: неиспользование участка для ведения сельхоздеятельности в течение трех и более лет подряд грозит его изъятием. И финансисты подчеркивают возможность применения санкций (письмо Минфина России от 11 августа 2010 г. № 03-05-05-02/60).
Поэтому важно вовремя изменить вид разрешенного использования, то есть оформить соответствующие документы. Рассмотрим, как это сделать.
Подача документов
Для перевода земли из одной категории в другую подается ходатайство в исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления. Такой порядок установлен пунктом 1 статьи 2 Закона № 172-ФЗ. При этом указываются (п. 3 ст. 2 Закона № 172-ФЗ):
– кадастровый номер участка;
– права на него;
– обоснование перевода;
– категория земли до и после проведения операции.
По землям, находящимся в собственности государства, содержание ходатайства устанавливается органом, уполномоченным Правительством РФ, а по остальным – органами власти субъектов Российской Федерации (п. 2 ст. 2 Закона № 172-ФЗ).
Из пунктов 4, 4.1 статьи 2 Закона № 172- ФЗ следует, что к ходатайству нужно приложить следующие документы:
– выписку из Единого государственного реестра юридических лиц или индивидуальных предпринимателей;
– согласие правообладателя участка на перевод.
Отметим: дополнительно потребуются выписки из Государственного кадастра недвижимости и Единого госреестра прав на недвижимое имущество, а также заключение государственной экологической экспертизы, если ее проведение предусмотрено федеральными законами. Однако если хозяйство не представит эти документы, то они будут запрошены чиновниками в соответствующих инстанциях (п. 4.1 ст. 2 Закона № 172-ФЗ).
Сроки принятия решения
Акт о переводе земель принимается в течение:
– двух месяцев со дня поступления ходатайства, если решение принимается исполнительным органом субъекта Федерации или органом местного самоуправления (подп. 2 п. 4 ст. 3 Закона № 172-ФЗ);
– трех месяцев, если дело рассматривается Правительством РФ (подп. 1 п. 4 ст. 3 Закона № 172-ФЗ).
После чего отводится 14 дней на направление его хозяйству (п. 7 ст. 3 Закона № 172-ФЗ). В конечном итоге перевод считается состоявшимся начиная с той даты, когда проведен государственный кадастровый учет по причине изменения категории участка (п. 3 ст. 5 Закона № 172-ФЗ). Для этого исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления в течение пяти дней после принятия акта направляет его копию органу кадастрового учета (п. 1 ст. 5 Закона № 172-ФЗ).
Причины отказа
В рассмотрении ходатайства могут отказать, если с ним обратилось хозяйство, не имеющее прав на участок, или были приложены документы, состав, форма или содержание которых не соответствуют требованиям земельного законодательства (п. 2 ст. 3 Закона № 172-ФЗ). В последнем случае ходатайство возвращается с указанием причин отказа (п. 3 ст. 3 Закона № 172-ФЗ).
Возврат также возможен, если хозяйство смогло соблюсти все требования при подаче документов. В таких случаях список причин, по которым может быть отказано, является закрытым (ст. 4 Закона № 172-ФЗ). К ним относятся:
– законодательное ограничение на перевод земли или вообще запрет на него;
– отрицательное заключение государственной экологической экспертизы, если она была необходима по закону;
– несоответствие запрашиваемого целевого назначения участка документам территориального планирования.
Особенности перерасчета налога
Перевод земли должен быть учтен при вычислении земельного налога, а также при его корректировке. Из разъяснений чиновников следует, что важную роль играет дата принятия решения об изменении кадастровой стоимости (письмо Минфина России от 3 июня 2013 г. № 03-05-04-02/20217). Дело в том, что право на уточненный расчет возникает только с того момента, когда произошла смена цены в кадастре (письмо Минфина России от 12 июля 2013 г. № 03-05-05-02/27214). При этом применяется коэффициент (письмо Минфина России от 13 марта 2013 г. № 03-05-04-02/7507). Вычисляется он по правилам, установленным для тех случаев, когда в течение года у хозяйства возникают или прекращаются права на участок (п. 7 ст. 396 Налогового кодекса РФ). Напомним: в этом случае в расчет принимается отношение числа полных месяцев, в течение которых он находился в собственности, к их числу в налоговом (отчетном) периоде. По аналогии с этим учитываются временные отрезки, определяющие период до и после смены цены участка.
Кроме того, нужно установить год, на начало которого вносятся изменения в Государственный кадастр недвижимости (письмо Минфина России от 16 июля 2013 г. № 03-05-04-02/27809). Причем от налоговиков потребовались дополнительные разъяснения, когда возможно изменение цены не на 1 января следующего года, а задним числом. То есть на начало текущего или предшествующего года. Поэтому в письме УФНС России по Московской области от 16 августа 2013 г. № 18-21/44976@ они сочли необходимым указать возможные объективные причины, на основании которых это можно сделать. В их число входят:
– решение суда о смене кадастровой стоимости, которое распространяется на предшествующие налоговые периоды;
– исправление технических или арифметических ошибок в сведениях Государственного кадастра недвижимости во внесудебном порядке на дату первичного внесения некорректных сведений.
При этом само изменение кадастровой стоимости возможно в результате:
– перевода земли из одной категории в другую;
– смены вида ее разрешенного использования;
– признания ее равной рыночной.
Величина налога зависит от кадастровой стоимости. Поэтому в случае несогласия с ней хозяйство вправе определить рыночную цену, пригласив независимого оценщика. После чего подать пакет документов в территориальную комиссию по рассмотрению споров о результатах определения цены или обратиться в суд с иском. В результате появляется основание для внесения новой стоимости в Государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта (постановление Президиума ВАС РФ от 28 июня 2011 г. № 913/11). Как показывает арбитражная практика, хозяйства могут получить поддержку (постановления ФАС Уральского округа от 13 августа 2013 г. № Ф09-7196/13 , ФАС Западно-Сибирского округа от 23 июля 2013 г. № А27-4849/2010, ФАС Поволжского округа от 5 июля 2013 г. № А12-24456/2012). Но для этого отчет о проведенной оценке должен соответствовать требованиям, определенным Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ.
Важно запомнить
Для перевода сельскохозяйственных земель в другую категорию нужно подать ходатайство в исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления.