Квартирам, домам, дачам
- Почему «жилищных» ревизий становится все больше?
- Когда проверяют владельцев квартир?
- Как собственнику уменьшить налоги?
- Нужно ли подавать декларацию?
Новое в контроле
«Одна из главных задач – контроль за теми, кто сдает жилье». Так в последнее время все чаще говорят руководители налоговой службы1. И не только в Москве, где инспекторы проверяют и хозяев квартир, и съемщиков (да еще недавно подписан договор о совместной работе с городским управлением Росрегистрации). Усиливаются ревизии в курортных местах, например, в Краснодарском крае. Там в преддверии сезона активизировалась работа специальной комиссии (куда, в частности, входят глава краевой налоговой службы, а также управления внутренних дел) и оперативных групп, выявляющих сдатчиков. В других регионах тоже все старательней проверяют владельцев съемных квартир и домов (способы контроля – в таблице 1).
Таблица 1. Основные источники, из которых чиновники получают сведения о сдаваемом жилье
Источник | Комментарий | |
Сведения, добровольно сообщаемые сдатчиками | К примеру, в инспекцию идут многие из тех,кто сдает квартиру по официальному договору, экземпляр которого остается у жильца | |
Данные Росрегистрации и иных структур, фиксирующих сделки с недвижимостью | Если составили договор аренды со сроком год (и более) и решили официально зарегистрировать, то советуем обратиться к налоговикам. У них и так, скорее всего, появятся сведения из отделения Росрегистрации. Договор об их передаче уже достигнут в ряде регионов, включая Москву | |
Информация от подразделений МВД России | Часть информации поступает в милицию от граждан, например, иностранных (они обязаны регистрироваться в России). Часть – от участковых и иных сотрудников, опрашивающих население | «Отчитаемся перед налоговой в срок, введенный статьями 228 и 229 НК РФ» – аргумент можно использовать для проверяющих. Требуется сдать декларацию, когда закончится год, в течение которого поступил доход. До этого вы не обязаны сообщать сумму арендной платы. Впрочем, трудно что-то доказать милиционеру, слабо знающему законы. Лучше говорить общие слова (платит работодатель или родители или расчет еще не произведен или суммы сообщены в налоговую и т. д.). Прямой конфликт (вы не вправе требовать сведения) чреват придирками |
Данные, полученные от изучения рекламы и иной информации о сдаче квартир | Иной информацией могут быть сведения, поступающие из жилищных управлений или от соседей. Они, как и реклама, особо часто используются в небольших городах | |
Рейды (самостоятельные или при под-держке милиции) с опросом сдатчиков и жильцов | Законность таких визитов спорна. В полномочия инспекции визиты по домам не входят. У милиции есть такие права, но к ее функциям не относится налоговый контроль |
Контроль над владельцами сдаваемых квартир стал одной из главных задач налоговиков
Бывает доходы видят там, где их нет. Последним (пока) изобретением налоговиков стала «экономическая выгода жильцов». Ее суть – если бесплатно (или по цене ниже рыночной) поселили в квартиру человека, то он получил доход. И 13 процентов от него обязан отдать государству. Может квартирант ваш родственник или друг – чиновников это не волнует.
Подход, считаем, незаконен (см. заметку «Налог с жильца»). Что же касается владельцев квартир, то они все чаще решают отдавать налоги. Пусть не со всех поступлений (договариваясь о налогооблагаемой величине с жильцами). Но появляется еще неясность – как платить? Опрошенные нами чиновники отвечали по-разному (см. таблицу 2).
Как считать налог?
Сейчас можно выбирать самую удобную систему перечисления налога
По нашему мнению, есть три варианта. Первый используется в обычной ситуации (невысокая плата, использование под аренду лишь одного помещения, эпизодическая деятельность). Здесь не нужна регистрация в налоговой. Надо только по итогам года подать декларацию и внести НДФЛ. Он составляет 13 процентов от дохода и в него включаются лишь суммы, полученные собственником за жилье. Коммунальные услуги, что оплачивает арендатор, не увеличивают доход владельца квартиры (письмо Минфина России от 30 июня
Таблица 2. Налоги с жилья. Способы расчета в разных инспекциях
Советы чиновников | Наш комментарий | |
Москве | Подписав с жильцом договор аренды, желательно зарегистрировать его в инспекции. Налоговикам передается копия соглашения, а на вашем экземпляре они ставят штамп. Пропечатанный контракт докажет проверяющим (начиная с участкового) – аренда законна | Способ удобен, когда приходит милиция, либо соседи жалуются на квартирантов в разные структуры, либо с вопросами обращаются сотрудники вашего жилуправления и т. п. Но регистрация – дело добровольное. Ее никто не вправе требовать. Сдатчик квартиры обязан придти в инспекцию лишь по окончании года |
Подмосковье | Принести декларацию по итогам года. В течение года обращаться в инспекцию не нужно | Законный способ. Предоставить декларацию надо не позднее 30 апреля 2007 года (по доходам за 2006 год). Так сказано в статье 229 НК РФ. О заполнении отчетности читайте в «СП» № 2, 2007, стр. 8. Внести налог следует не позднее 15 июля |
Курортных городах Краснодарского края | Особые требования к тем, кто размещает за раз не менее 5 человек. Их могут попросить зарегистрироваться ИП и начислять ЕНВД (базовая доходность - 1000 рублей в месяц с одного квадратного метра сдаваемого спального помещения). От других сдатчиков обычно просят лишь декларации, подаваемой по итогам года | На ЕНВД переводятся услуги гостиниц и иных средств размещения. В них должно быть не менее 5 номеров* (общая площадь спальных помещений не может превышать |
Второй вариант – стать предпринимателем. Если вы уже зарегистрированы как ИП, то сдача жилья показывается как дополнительный бизнес.
Ирина Федулова, ведущий аудитор компании «Ажур-Аудит»:
– К предпринимательской деятельности могут отнести сдачу квартир в аренду, если она происходит на регулярной основе. Это следует из статьи 2 Гражданского кодекса.
Во многих регионах (но не в Москве) можно купить патент на сдачу квартиры и платить фиксированный налог по «упрощенке». Его сумму определяют чиновники. Допустим, в Сыктывкаре за год надо отдать 6660 рублей, а в Казани – 1080
Кодекс разъяснен постановлением Пленума Верховного суда от 18 ноября
Укажите при регистрации вид деятельности «Сдача внаем собственного жилого недвижимого имущества» (код по ОКВЭД – 70.20.1) и становитесь ИП. Те, кто уже зарегистрирован предпринимателем, сообщают в инспекцию о новом виде деятельности. Туда сдается заявление (форма № Р24001, одобренная постановлением Правительства РФ от 19 июня
Юрий Бисеров, налоговый консультант:
– По глупейшему правилу, получив наличные деньги за сданную квартиру, предприниматель должен выбить чек. Ему нужен кассовый аппарат (об этом сообщается и на ряде сайтов налоговиков, например Мурманской обл. – Примеч. ред.). Заменить его квитанцией нельзя, поскольку именно для аренды чиновники документ не издали. Поленились. Хорошо тем, у кого есть ККМ для основного бизнеса – можно оформить чек. Что делать остальным – не знают даже рядовые налоговики. По моим сведениям, они просто игнорируют бездарный закон. И правильно. Все равно по такому нарушению срок давности – два месяца (ст. 4.5 КоАП РФ). Человек всегда может сказать, что он получил деньги раньше – в начале квартала сразу за три месяца. Так ли это – не узнаешь. Оштрафовать невозможно.
Став предпринимателям, можно снизить налог в 2 с лишним раза. Он уменьшается с 13 до 6 процентов
Гостиницам проще. Для них есть бланк (форма № 3-Г, утвержденная приказом Минфина России от 13 декабря
Третий вариант – «вмененный» налог. Он не везде применяется. Да и мало кто его уплачивает, только организующие частные гостиницы, где имеется хотя бы 5 номеров. ЕНВД определяется от площади спальных помещений (п. 3 ст. 346.29 НК РФ). В нее включается лишь площадь номера. Помещения, используемые всеми съемщиками, не учитываются (п. 10 письма Минфина России от 26 сентября
Налоги и учет. Налог с жильца
Юрий Бисеров, налоговый консультант:
- Сэкономив арендную плату, требуется начислять налог – указано в приложении к информационному письму Президиума Высшего арбитражного суда от 22 декабря
Опубликовано в журнале «Современный Предприниматель» №4 (апрель 2007 г.)
1 На сайте ФНС России опубликовано сообщение о декларационной компании, где сделан акцент на сборе налогов с аренды.
2 Может суд решит иначе, но позиция инспекторов довольно обоснованная. В затраты включаются суммы, связанные с выполнением услуг, а плата за аренду отделена от доходов по услугам. Это видно из пункта 1 статьи 208 НК РФ (подп. 4 и 6).