ЗАО "BKR-Интерком-Аудит"
Материалы подготовлены группой консультантов-методологов ЗАО "BKR-Интерком-Аудит"

Прежде чем приступить к строительству, организация должна получить специальное разрешение на строительство. Невыполнение данного положения, в соответствии с пунктом 1 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, приведет к штрафным санкциям должностных лиц организации от 500 рублей до 1 000 рублей, а самой организации от 5 000 рублей до 10 000 рублей.

В соответствии с приложением к Приказу Минстроя Российской Федерации от 3 июня 1992 года №131 «О порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ» (Далее Примерное положение о порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ) разрешение на выполнение строительно-монтажных работ по объектам производственного и непроизводственного назначения выдается заказчику (застройщику) на основании решения территориальных органов исполнительной власти о строительстве (реконструкции, расширении) объекта. Разрешение выдается органами Государственного архитектурно-строительного надзора Российской Федерации (Далее Госархстройнадзор России), а в городах и районах, где они отсутствуют, - органами архитектуры и градостроительства, при этом выдача разрешений на выполнение работ по сложным объектам производится с участием специалистов соответствующих территориальных органов Госархстройнадзора.

Разрешения на выполнение строительно-монтажных работ подразделяются на два вида:

·  всех работ по объекту;

·  на выполнение отдельных видов строительно-монтажных работ: подготовительные работы, земляные работы по устройству котлованов, прокладка коммуникаций, устройство фундаментов (пункт 4 Примерного положения о порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ).

Срок действия специального разрешения устанавливается инспекцией Госархстройнадзора исходя из периода времени, необходимого для строительства объекта или выполнения отдельных видов работ.

По истечении срока действия специального разрешения заказчик обязан продлить его в инспекции Госархстройнадзора в недельный срок. Разрешение подлежит продлению также в случае, если в течение одного года со дня выдачи разрешения выполнение строительно-монтажных работ по объекту не началось (пункт 5 Примерного положения о порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ).

При передаче права на строительство объекта другому инвестору, изменении организационно-правовой формы предприятия-заказчика или передаче подряда на строительство другой строительной организации, разрешение подлежит перерегистрации в инспекции Госархстройнадзора в трехнедельный срок (пункт 6 Примерного положения о порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ).

Главой III Примерного положения о порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ установлен перечень представляемых заказчиком документов и материалов.

Порядок выдачи организации разрешения на выполнение строительно-монтажных работ предусмотрен главой IV Примерного положения о порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ.

На основании пункта 2.3 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного Письмом Минфина Российской Федерации от 30 декабря 1993 года №160 плату за получение специального разрешения на выполнение строительно-монтажных работ по объекту заказчик включает в стоимость этого объекта, отражает в бухгалтерском учете на счете 08 «Вложение во внеоборотные активы» субсчет «Строительство объектов основных средств».

Для целей налогообложения прибыли плата за получения специального разрешения включается, у заказчика, в стоимость объекта (статья 257 Налогового кодекса Российской Федерации)

В соответствии с Федеральным законом от 25 февраля 1999 года №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее Закон №39-ФЗ) субъектами инвестиционной деятельности являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

Непосредственные исполнители работ по строительству зданий и сооружений - подрядчики. Это физические и юридические лица, которые, согласно пункту 4 статьи 4 Закона №39-ФЗ выполняют работы по договору подряда и (или) государственному контракту, заключаемому с заказчиками в соответствии с ГК РФ. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с Законом о лицензировании отдельных видов деятельности.

При подрядном способе строительства подрядчиками являются строительно-монтажные организации, как выполняющие общестроительные работы, так и специализирующиеся на выполнении отдельных видов специальных строительных работ.

Строительно-монтажные организации могут функционировать в любых организационно-правовых формах, предусмотренных действующим законодательством - открытое акционерное общество (ОАО), закрытое акционерное общество (ЗАО), общество с ограниченной ответственностью (ООО) и других.

Основными исполнителями в строительстве являются генподрядные строительно-монтажные организации, которые осуществляют строительную деятельность по генеральным договорам, заключаемым с заказчиками - застройщиками на стоимость строительства объекта в целом или основной части работ.

Закон №39-ФЗ
ПБУ 2/94, утвержденное Приказом Минфина России от 20 декабря 1994 года №167 «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство» ПБУ 2/94» (далее ПБУ 2/94), Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденное Письмом Минфина России от 30 декабря 1993 №160
Инвесторы - это юридические или физические лица, осуществляющие капитальные вложения с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Инвесторы - это также физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица, объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности
Инвестор - юридическое или физическое лицо, осуществляющее вложение собственных, заемных и привлеченных средств в создание и воспроизводство основных средств
Заказчики - это уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов.
Закон №39-ФЗ не содержит понятия «застройщик».
Термин «застройщик» приведен в Градостроительном кодексе Российской Федерации.
«Застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта»
Застройщик - инвестор, а также иные юридические и физические лица, уполномоченные инвестором осуществлять реализацию инвестиционных проектов по капитальному строительству.
В настоящее время применительно к терминологии ПБУ 2/94 застройщиком считается специализированная организация, на которую инвестором возложено исполнение функций заказчика в соответствии с заключенным договором строительного подряда.
Применительно к терминологии Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного Письмом Минфина России от 30 декабря 1993 №160 застройщик - это предприятия по капитальному строительству в городах, дирекции строящихся предприятий и тому подобных, а также действующие предприятия, осуществляющие капитальное строительство
Подрядчики - это физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному контракту, заключаемому с заказчиками в соответствии с ГК РФ
Подрядчик - юридическое лицо, выполняющее подрядные работы для застройщика по договору подряда на капитальное строительство

Участники инвестиционного процесса осуществляют капитальные вложения, используя такие организационные формы, как хозяйственный способ (хозспособ), подрядный способ или комбинированный способ (когда часть строительно-монтажных работ выполняют специалисты организации, а часть - подрядная строительная организация).

По генеральным договорам генподрядчик принимает на себя обязательства по координации работ и ответственность в соответствии с гражданским законодательством (статьи 723, 754, 755 ГК РФ) за своевременное и качественное выполнение всего комплекса работ, предусмотренного договором. Генподрядные организации - это, как правило, общестроительные организации, выполняющие работы по возведению стен, несущих и ограждающих конструкций, кровли и так далее (каменные, бетонные и железобетонные, кровельные работы и другие).

Выполнение отдельных видов специальных строительных работ осуществляется специализированными субподрядными организациями на основании субподрядных договоров, заключаемых между генподрядчиком и субподрядчиком.

К специальным строительным работам относятся:

·  работы нулевого цикла (земляные работы, забивка свай, устройство фундаментов);

·  буровые и взрывные работы;

·  работы по монтажу железобетонных и металлических конструкций;

·  работы по монтажу технологического, энергетического, механического, подъемно-транспортного, насосно-компрессорного, сантехнического и электротехнического оборудования;

·  работы по устройству воздушных и кабельных линий электропередачи и другие электромонтажные работы;

·  сантехнические работы;

·  отделочные работы;

·  работы по устройству систем сигнализации, контрольно-измерительных приборов и средств автоматики и другие.

Для осуществления строительной деятельности строительно-монтажные организации должны иметь соответствующую производственную структуру, а именно, в их состав должны входить:

·  подразделения основного производства (строительные и прорабские участки, отдельные строящиеся объекты, растворобетонные узлы, занятые непосредственно на строительной площадке изготовлением бетона и раствора, лаборатории и нормативно-исследовательские станции, службы производственно-технологической комплектации, конторы, склады материально-технического снабжения, транспортные подразделения, обслуживающие строительство, подразделения проектирования организации работ, проектно-сметные бюро, геодезические службы и другие);

·  подразделения вспомогательного (подсобного) производства (обособленные бетонные и растворные производства, производства бетонных и железобетонных изделий, кирпичные производства, карьеры по добыче и переработке камня, щебня, песка, механических, столярных и других мастерских, электростанций и другие);

·  производства эксплуатирующие строительные машины и механизмы, и другие основные средства, необходимые для производства работ.

Штат строительно-монтажных организаций должен состоять из соответствующего строительного персонала (рабочих кадров, инженеров-строителей, механиков, геодезистов, экономистов). Кроме того, на своем балансе эти организации должны иметь соответствующие материально-производственные запасы и имущество: строительные материалы, малоценный инвентарь, временные титульные и нетитульные здания, сооружения, приспособления и устройства, соответствующие производственные и складские помещения. Производственное оборудование может привлекаться строительными организациями на условиях аренды либо с оплатой за услуги по договорам с соответствующими организациями.

Строительно-монтажная организация представляет собой комплекс основного, подсобного и вспомогательного производств, заготовительно-складского и обслуживающих хозяйств.

Конкретные виды услуг, размер и порядок их возмещения должны быть оговорены в субподрядных договорах. Как правило, размер генуслуг фиксируется - в процентах к сметной стоимости выполненных субподрядчиком строительно-монтажных работ, включая налог на добавленную стоимость. Возмещение субподрядчиком генуслуг производится путем удержания из стоимости выполненных им за отчетный период работ согласно Справке о стоимости выполненных работ и затрат (типовая форма КС-3).

Пример.

По договору строительного подряда заключенному между заказчиком и генподрядчиком стоимость работ составила 118 000 000 рублей, включая налог на добавленную стоимость 18% - 18 000 000 рублей.

На выполнение отдельных видов работ генподрядчик привлек субподрядчика, заключив с ним договор на сумму 18 000 000 рублей (в том числе НДС 2 745 763 рубля).

Договором субподряда предусмотрено возмещение субподрядчиком расходов генподрядчика по его обслуживанию в размере 4% от стоимости выполненных субподрядчиком работ – 720 000 рублей (в том числе НДС 109 831 рубль).

Накладные расходы генподрядчика составили 3 200 000 рублей (в том числе НДС 200 000 рублей).

Предположим, что организация использует следующие наименования субсчетов по балансовому счету 20 «Основное производство» 20-3 «Субподрядные работы» и счету 68 «Расчеты по налогам и сборам» субсчет 68-1 «НДС».

Операции по возмещению затрат на обслуживание субподрядчиков отражаются в бухгалтерском учете следующим образом:

Корреспонденция счетов
Сумма, рублей
Содержание операции
Дебет
Кредит
Учет у генподрядчика:
26
02, 05, 10, 60, 69, 70, 71,
3 000 000
Отражено принятие к учету накладных расходов по мере их производства
19
60, 76
200 000
Отражен НДС по накладным расходам
60, 69, 70, 71, 76
51
3 200 000
Погашена задолженность перед кредиторами в полном объеме
68-1
19
200 000
Принят НДС к вычету
20-3
60
15 254 237
Приняты выполненные субподрядные работы согласно акту сдачи-приемки
19
60
2 754 763
Отражен НДС по субподрядным работам
60
90-1
720 000
Отражена реализация услуг генподрядчика (18 000 000 рублей х 4%)
90-2
26
610 169
Отражены затраты по обслуживанию субподрядчика
90-3
68-1
109 831
Сумма НДС, начисленная с реализации услуг
20
26
2 389 831
Списаны накладные расходы (3 000 000 рублей – 610 169 рублей)
62
90-1
118 000 000
Отражена реализация генподрядчиком выполненных СМР
90-3
68-1
18 000 000
Отражен НДС с реализации
90-2
20
2 389 831
Списаны накладные расходы
90-2
20
15 254 237
Списаны СМР, выполненные субподрядными организациями
90-2
20
82 000 000
Списаны затраты на выполнение СМР собственными силами
99
90-9
355 932
Выявлен финансовый результат (100 000 000 + 610 169 – 3 000 000 – 15 254 237 - 82 000 000)
60
51
18 000 000
Погашена задолженность перед субподрядчиком за выполненные работы
68-1
19
2 754 763
Отражен НДС, подлежащий возмещению из бюджета по субподрядным работам (2 745 762,71 рубля – 115 200 рублей)
Учет у субподрядчика:
62
90-1
18 000 000
Отражена реализация субподрядчиком выполненных СМР
90-3
68-1
2 754 763
Отражен НДС
26
62
610 169
Отражена стоимость оказанных генподрядчиком услуг, удержанная им в порядке возмещения затрат по обслуживанию субподрядчика согласно договору (отражена в форме КС-3)
19
62
109 831
Отражен налог на добавленную стоимость со стоимости услуг, оказанных генподрядчиком
68-1
19
109 831
Отражен НДС, подлежащий налоговому вычету по услугам, оказанным генподрядчиком
51
62
17 280 000
Погашена задолженность генподрядчика за выполненные работы

Субподрядчики отражают операцию по возмещению следующим образом: соразмерно увеличивают свои накладные расходы, проводя ее в учете по дебету счета 26 с одновременным отражением по кредиту счета 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками», уменьшая задолженность генподрядчика.

В том случае, если в договоре строительного подряда, заключенном между генподрядчиком и субподрядчиком, предусмотрен генподрядный процент, то из практики, сложившейся в строительстве, такой процент трактуется как услуги генподрядной организации.

Окончание примера.

Согласно действующему гражданскому законодательству (статья 755 ГК РФ) подрядчик гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока. В соответствии с пунктом 2 статьи 755 и пунктом 1 статьи 723 ГК РФ подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока эксплуатации объекта, и должен устранить их в обусловленный договором срок. В целях обеспечения подрядчиком обязательств по устранению обнаруженных при эксплуатации объекта недостатков условиями договора строительного подряда может быть предусмотрено, что фиксированная часть стоимости выполняемых работ не оплачивается заказчиком до окончания гарантийного срока эксплуатации объекта. Указанные суммы выделяются в справке (форма КС-3) в виде удержания из общей стоимости выполненных подрядчиком за отчетный период работ.

Более подробно с вопросами, касающимися бухгалтерского и налогового учета в строительных организациях, Вы можете познакомиться в книге ЗАО «BKR-Интерком-Аудит» «Строительство».