Компания ГАРАНТ

Организация применяет общий режим налогообложения, является банкротом, введено внешнее управление. Какие налоги и сборы подлежат уплате при продаже недвижимости должника с торгов? Каков порядок их уплаты? Возможно ли возмещение НДС?

Порядок и условия проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве, и иные отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов, в настоящее время установлены Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон N 127-ФЗ).

Пунктом 1 ст. 111 Закона N 127-ФЗ определено, что в случаях, предусмотренных планом внешнего управления, после проведения инвентаризации и оценки имущества должника внешний управляющий вправе приступить к продаже части имущества должника. При этом недвижимое имущество подлежит продаже на торгах, проводимых в электронной форме (п. 3 ст. 111 Закона N 127-ФЗ).

В силу части 1 ст. 89 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" реализация на торгах имущества должника производится организацией или лицом, имеющими в соответствии с законодательством РФ право проводить торги по соответствующему виду имущества.

Пункт 2 ст. 447 ГК РФ устанавливает, что организатором торгов может являться специализированная организация или иное лицо, которые действуют на основании договора с собственником вещи или обладателем иного имущественного права на нее и выступают от их имени или от своего имени.

Таким образом, передача имущества специализированной организации для осуществления его продажи на торгах не означает его отчуждения, то есть переход права собственности на него к иному владельцу. Поэтому бухгалтерский учет арестованного имущества до момента его реализации на торгах осуществляет организация-должник.

Налог на имущество организаций

Пунктом 1 ст. 374 НК РФ установлено, что объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

Таким образом, недвижимость, переданная специализированной организации для осуществления ее реализации с торгов, продолжает облагаться налогом на имущество у организации-должника, вплоть до того момента, пока она не будет продана.

НДС

Пункт 4 ст. 161 НК РФ предусматривает, что при реализации на территории РФ конфискованного имущества, имущества, реализуемого по решению суда и т.п., налоговая база определяется исходя из цены реализуемого имущества (ценностей), определяемой с учетом положений ст. 40 НК РФ. В этом случае налоговыми агентами признаются органы, организации или индивидуальные предприниматели, уполномоченные осуществлять реализацию указанного имущества.

Таким образом, полагаем, что при реализации имущества должника с торгов применяются положения п. 4 ст. 161 НК РФ.

Данную точку зрения подтверждают и разъяснения Минфина России (смотрите, например, письма от 11.08.2010 N 03-07-11/353, от 11.11.2009 N 03-07-11/300, от 11.06.2009 N 03-07-11/155). В письме от 11.06.2009 N 03-07-11/155 специалисты Минфина России также отмечают, что в силу п. 1 ст. 168 НК РФ при реализации товаров налоговые агенты дополнительно к цене реализуемых товаров обязаны предъявить к оплате покупателям соответствующую сумму НДС.

При этом налоговые агенты исчисляют, удерживают у налогоплательщика (должника) и перечисляют в бюджет сумму НДС (п. 1 ст. 24 НК РФ).

Счета-фактуры в таком случае составляются также налоговыми агентами (п. 16 Правил ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, книг покупок и книг продаж при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утвержденных постановлением Правительства РФ от 02.12.2000 N 914).

При этом налоговые агенты, осуществляющие операции, указанные в п. 4 ст. 161 НК РФ, не имеют права на включение в налоговые вычеты сумм налога, уплаченных по этим операциям (п. 3 ст. 171 НК РФ).

Таким образом, организация-должник при реализации ее имущества с торгов самостоятельно исчислять и уплачивать в бюджет НДС не должна, эти обязанности за нее будут выполнены специализированной организацией, осуществляющей продажу имущества с торгов.

Налог на прибыль

Статьей 247 НК РФ определено, что объектом налогообложения по налогу на прибыль организаций признается прибыль, полученная налогоплательщиком. При этом прибылью для российских организаций признаются полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов.

К доходам в целях главы 25 НК РФ относятся (п. 1 ст. 248 НК РФ):

- доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав;

- внереализационные доходы.

В соответствии со ст. 249 НК РФ доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав.

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ при реализации амортизируемого имущества налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на остаточную стоимость амортизируемого имущества, определяемую в соответствии с п. 1 ст. 257 НК РФ, а также на расходы, связанные с такой реализацией (п. 1 ст. 247 НК РФ и п. 1 ст. 252 НК РФ).

Главой 25 НК РФ не предусмотрено признание налоговыми агентами по налогу на прибыль специализированной организации или иного лица, уполномоченного осуществлять реализацию имущества российской организации-банкрота.

Таким образом, с прибыли, которая будет получена от реализации недвижимого имущества на торгах, организации-банкроту необходимо уплатить налог на прибыль.

Земельный налог

В том случае, если организация является плательщиком земельного налога (напомним, что в соответствии с п. 1 ст. 388 НК РФ плательщиками данного налога признаются организации, обладающие земельными участками, признаваемые объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 НК РФ, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения), ей необходимо учитывать следующее.

При продаже земельного участка, являющегося объектом налогообложения, земельный налог исчисляется в порядке, предусмотренном п. 7 ст. 396 НК РФ: исчисление суммы налога (суммы авансового платежа по налогу) в отношении земельного участка, продаваемого в течение года, производится с учетом коэффициента, определяемого как отношение числа полных месяцев, в течение которых данный земельный участок находился в собственности налогоплательщика, к числу календарных месяцев в налоговом (отчетном) периоде.

При этом, если возникновение (прекращение) указанных прав произошло до 15-го числа соответствующего месяца включительно, за полный месяц принимается месяц возникновения указанных прав. Если возникновение (прекращение) указанных прав произошло после 15-го числа соответствующего месяца, за полный месяц принимается месяц прекращения указанных прав.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Лазукова Екатерина

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Мягкова Светлана

20 декабря 2010 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.